Alan Đức Pro tổng hợp đầy đủ các quy định pháp luật về điều kiện các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh, áp dụng từ 01/7/2025 theo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025) và các luật liên quan như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, giúp bạn ôn thi hiệu quả.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ CHÍNH
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (sửa đổi, có hiệu lực từ 01/7/2025)
- Luật Đất đai 2024
- Luật Nhà ở năm 2023
- Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020)
- Các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành (sẽ được cập nhật theo từng thời kỳ)
II. KHÁI NIỆM “KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động: mua, nhận chuyển nhượng, thuê, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
III. ĐIỀU KIỆN CHUNG ĐỂ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH
Theo Điều 8, Luật Kinh doanh BĐS 2023:
Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định của pháp luật.
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Không thuộc diện bị thu hồi đất, thu hồi nhà theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với một số loại BĐS đặc biệt (như nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất…) phải có điều kiện riêng, cụ thể như sau:
IV. CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ ĐƯỢC KINH DOANH & ĐIỀU KIỆN
1. Quyền sử dụng đất
Được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ).
- Đất không có tranh chấp.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không bị kê biên để thi hành án.
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có).
2. Nhà ở có sẵn (đã hoàn thành)
Điều kiện để bán, cho thuê, cho thuê mua:
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (sổ hồng).
- Có biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình theo quy định.
- Đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy (đối với nhà ở nhiều tầng).
- Không đang thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản.
- Không thuộc diện bị cưỡng chế, giải tỏa.
3. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Là loại hình phổ biến trong dự án bất động sản.
Điều kiện để đưa vào kinh doanh:
- Có hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng (nếu thuộc đối tượng phải có).
- Hồ sơ nghiệm thu phần móng đã hoàn thành.
- Có bảo lãnh của ngân hàng thương mại về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng (đối với nhà ở hình thành trong tương lai bán trả góp, bán theo tiến độ).
- Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
4. Công trình xây dựng không phải là nhà ở (trụ sở, khách sạn, TTTM, nhà xưởng…)
Được đưa vào kinh doanh nếu:
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (hoặc hồ sơ pháp lý về công trình nếu là xây dựng mới).
- Công trình không tranh chấp, không bị kê biên.
- Phù hợp quy hoạch.
5. Dự án bất động sản
Là sản phẩm kinh doanh phổ biến, được thực hiện thông qua việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng, nhà ở, công trình…
Điều kiện để dự án được đưa vào kinh doanh (theo Điều 11 – Luật KDBĐS 2023):
- Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được duyệt.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Có thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có).
- Đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo kết nối hạ tầng chung.
- Được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư (tùy loại hình).
6. Nhà ở xã hội
Được phép bán, cho thuê, cho thuê mua khi:
- Phải đảm bảo đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Đáp ứng điều kiện như nhà ở thương mại.
- Giá bán, giá thuê phải được kiểm soát, công khai theo quy định.
7. Bất động sản là công trình du lịch nghỉ dưỡng, officetel, shophouse
- Phải được phê duyệt quy hoạch, thiết kế, mục đích sử dụng đất rõ ràng.
- Chỉ được kinh doanh nếu đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, hoặc nếu là hình thành trong tương lai thì đáp ứng điều kiện tương tự nhà ở hình thành trong tương lai.
- Không được quảng cáo, huy động vốn, chuyển nhượng trái quy định nếu chưa đủ điều kiện pháp lý.
V. CÁC HÌNH THỨC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỔ BIẾN
- Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
- Cho thuê văn phòng, mặt bằng thương mại, kho bãi, nhà xưởng.
- Môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản (cần có chứng chỉ và đăng ký).
VI. LƯU Ý QUAN TRỌNG KHI ÔN THI
Hiểu trình tự – điều kiện pháp lý của dự án từ khi lập đến khi đưa vào kinh doanh.
Nhớ phân biệt giữa “điều kiện của bất động sản” và “điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh”.
Học thuộc Điều 8 và Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Ghi nhớ các loại hình BĐS riêng biệt để tránh nhầm lẫn.
Nắm vững điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai vì đây là dạng thường gặp.
Alan Đức Pro
Chia Sẻ Tri Thức – Kiến Tạo Tương Lai
Liên hệ: 0934586966