1. Bức tranh tổng thể: Thành phố biển vươn mình trong chiến lược phát triển vùng
Thành phố Hạ Long, trung tâm hành chính – kinh tế – du lịch của tỉnh Quảng Ninh, bước sang năm 2025 với nhiều điểm nhấn quan trọng về phát triển đô thị, hạ tầng và quy hoạch chiến lược. Dựa trên định hướng quy hoạch tỉnh Quảng Ninh thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hạ Long được xác định là đô thị loại I trực thuộc tỉnh, đóng vai trò hạt nhân vùng động lực phía Đông Bắc.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng sản phẩm GRDP của riêng Hạ Long tăng trưởng 10,8% so với cùng kỳ 2024, đóng góp gần 38% vào tổng GRDP toàn tỉnh. Ngành dịch vụ, đặc biệt là du lịch, chiếm tỷ trọng trên 60% trong cơ cấu kinh tế thành phố. Cùng với đó, tốc độ đô thị hóa đạt gần 85%, cao hàng đầu cả nước, là cơ sở thuận lợi để thị trường bất động sản Hạ Long tiếp tục mở rộng.
2. Động lực tăng trưởng thị trường bất động sản Hạ Long
2.1. Hạ tầng giao thông đột phá
Năm 2025, hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược đã hoàn thiện hoặc đang trong quá trình hoàn thiện tại Hạ Long, giúp kết nối nội tỉnh và liên vùng hiệu quả hơn:
- Cao tốc Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái hoàn thiện toàn tuyến.
- Đường bao biển Hạ Long – Cẩm Phả kết nối chuỗi đô thị ven biển.
- Đường nối cầu Cửa Lục 1 – 2 – 3 hình thành trục xuyên tâm hiện đại.
- Tuyến đường ven sông Diễn Vọng và vành đai kết nối khu du lịch Bãi Cháy – Tuần Châu – Cái Dăm mở rộng không gian du lịch.
Cùng với Cảng tàu khách quốc tế Hạ Long và sân bay Vân Đồn (cách Hạ Long chỉ 40 phút đi xe), hạ tầng giao thông đã tạo ra một “trục đầu tư vàng” mới cho các khu đô thị, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng ven biển.
2.2. Quy hoạch mở rộng đô thị – động lực lan tỏa phát triển
Theo quy hoạch điều chỉnh chung đến năm 2040, tầm nhìn 2050, Hạ Long sẽ phát triển mở rộng không gian đô thị về phía Bắc và Tây Bắc, bao gồm các khu vực: Hà Khánh, Cao Xanh, Hà Tu, Hà Lầm, Hà Phong, Việt Hưng. Đây chính là các khu vực đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ dòng vốn bất động sản từ trung tâm ra vùng ven.
Các đô thị mới như KĐT Cao Xanh – Hà Khánh C, FLC Tropical City Hạ Long, KĐT Hùng Thắng… đang dần hình thành các cụm dân cư hiện hữu với hạ tầng hoàn chỉnh, tạo nên sức hút mới cho thị trường.
3. Toàn cảnh các phân khúc bất động sản Hạ Long năm 2025
3.1. Phân khúc đất nền và nhà ở liền thổ: Vẫn là lựa chọn hàng đầu
Đất nền và nhà liền thổ vẫn là phân khúc chủ đạo tại Hạ Long. Số liệu từ Sở Xây dựng Quảng Ninh cho thấy trong quý I/2025, 52% tổng số giao dịch bất động sản tại Hạ Long đến từ đất nền đô thị và nhà ở liền kề.
Các khu vực ghi nhận giao dịch cao bao gồm:
- Hà Khánh, Cao Thắng, Hùng Thắng: Khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư hiện hữu, giá dao động 25–40 triệu đồng/m².
- Hà Phong, Việt Hưng, Hà Lầm: Khu vực có nhiều dự án quy hoạch mới, giá đất tăng 10–15% so với năm 2024, hiện ở mức 18–28 triệu đồng/m².
- Bãi Cháy, Tuần Châu: Đất liền thổ thương mại – du lịch vẫn giữ giá cao, từ 45–80 triệu đồng/m² tùy vị trí.
Giá đất trong các khu đô thị có pháp lý minh bạch, cơ sở hạ tầng đồng bộ vẫn tăng nhẹ từ 5–8% so với cùng kỳ, dù thanh khoản chưa đạt đỉnh như giai đoạn 2020–2021.
3.2. Căn hộ chung cư: Nguồn cung hạn chế, nhu cầu thực tăng
Số lượng dự án chung cư cao tầng mở bán tại Hạ Long trong năm 2025 không nhiều. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các dự án như:
- Green Bay Garden (BIM Group).
- New Life Tower.
- Sun Marina Town (Sun Group).
Giá bán căn hộ trung cấp dao động từ 23–30 triệu đồng/m², phân khúc cao cấp ven biển hoặc có tầm nhìn vịnh Hạ Long có thể lên tới 55–70 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ ở mức khá, đạt khoảng 65–70%, nhờ chính sách thanh toán linh hoạt và nhu cầu sở hữu nhà ở thực gia tăng từ lực lượng lao động trẻ.
Tuy nhiên, do hạn chế về quy hoạch chiều cao và ưu tiên quỹ đất cho phát triển hạ tầng công cộng, nguồn cung căn hộ tại Hạ Long dự báo sẽ không tăng mạnh trong các năm tới.
3.3. Bất động sản nghỉ dưỡng: Khởi sắc sau thời gian trầm lắng
Dòng sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse ven biển tại Hạ Long từng trải qua giai đoạn trầm lắng sau dịch COVID-19 và giai đoạn siết tín dụng 2022–2023. Tuy nhiên, năm 2025 cho thấy tín hiệu hồi phục tích cực:
- Tỷ lệ lấp đầy tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp tăng trở lại 60–70%.
- Giao dịch thứ cấp biệt thự tại Sun Premier Village Hạ Long, FLC Hạ Long Resort bắt đầu sôi động, với biên độ tăng giá khoảng 7–10%.
- Giá biệt thự nghỉ dưỡng dao động từ 9–18 tỷ đồng/căn, tùy diện tích, tầm nhìn và vị trí.
Ngoài ra, một số dự án mới đang triển khai giai đoạn tiếp theo như tổ hợp Sun Iconic Hub, khu du lịch đồi Hải Quân – Bãi Cháy… hứa hẹn tạo thêm điểm nhấn cho phân khúc này.
4. So sánh các khu vực bất động sản trọng điểm tại Hạ Long
| Khu vực | Đặc điểm nổi bật | Loại hình phát triển | Giá đất nền trung bình (triệu/m²) | Xu hướng 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Bãi Cháy | Trung tâm du lịch, sát biển | Shophouse, biệt thự, đất thương mại | 55–80 | Ổn định, đầu tư dài hạn |
| Hùng Thắng | Gần Sun Group, sát vịnh | Căn hộ, liền kề | 35–45 | Tiềm năng tăng giá |
| Hà Khánh – Cao Xanh | Đô thị mới, đông cư dân | Đất nền, nhà phố | 25–35 | Sôi động giao dịch |
| Hà Phong – Hà Lầm | Đang đô thị hóa | Đất nền, thổ cư | 18–28 | Cơ hội đầu tư giai đoạn sớm |
| Tuần Châu | Khu du lịch, cảng tàu | Biệt thự nghỉ dưỡng | 40–60 | Phụ thuộc du lịch |
Qua so sánh, có thể thấy bất động sản Hạ Long có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và loại hình. Các khu vực đã phát triển hoàn chỉnh như Bãi Cháy, Hùng Thắng phù hợp đầu tư ổn định, trong khi các vùng ven đô như Hà Lầm, Việt Hưng, Hà Phong lại mang đến cơ hội đón sóng quy hoạch.
5. Phân tích nguồn cầu và hành vi nhà đầu tư
5.1. Nguồn cầu ngày càng thực chất
Năm 2025 chứng kiến sự thay đổi trong hành vi nhà đầu tư và người mua:
- Tỷ lệ người mua để ở thực chiếm 54%, cao hơn mức 47% của năm 2023.
- Nhà đầu tư dài hạn, quan tâm pháp lý và quy hoạch rõ ràng tăng mạnh.
- Nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu tư ngắn hạn có xu hướng rút khỏi thị trường sau các đợt thanh lọc.
5.2. Các nhóm nhà đầu tư tiêu biểu
- Nhà đầu tư miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng): Ưu tiên sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển, đất nền khu vực Hùng Thắng, Bãi Cháy.
- Người dân địa phương: Tập trung vào đất nền liền thổ, thổ cư để an cư hoặc đầu tư nhỏ.
- Nhà đầu tư tổ chức: Tìm kiếm quỹ đất lớn, đầu tư phát triển KĐT hoặc tổ hợp dịch vụ.
6. Những thách thức cần lưu ý
Mặc dù có tiềm năng lớn, thị trường bất động sản Hạ Long vẫn đối mặt với một số rào cản:
- Pháp lý và quy hoạch tại một số khu vực còn chồng chéo khiến nhà đầu tư e dè.
- Thanh khoản giảm tại phân khúc cao cấp, nhất là biệt thự nghỉ dưỡng hoặc căn hộ ven biển.
- Giá đất đã neo cao ở nhiều khu vực, khó khăn cho nhà đầu tư mới tham gia.
- Nguồn cung hạn chế do định hướng kiểm soát phát triển chiều cao và mật độ đô thị.
7. Dự báo xu hướng và cơ hội 2025–2026
7.1. Xu hướng nổi bật
- Dịch chuyển đầu tư sang khu vực vùng ven đô: Hà Khánh, Hà Phong, Việt Hưng.
- Tăng nhu cầu nhà ở thực tại các khu đô thị có hạ tầng tốt, gần trung tâm.
- Sự lên ngôi của các dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, minh bạch tài chính.
7.2. Cơ hội cho nhà đầu tư
- Đất nền trong các khu đô thị hoàn chỉnh, có dân cư đông đúc là lựa chọn ưu tiên cho nhà đầu tư dài hạn.
- BĐS du lịch – nghỉ dưỡng ở Bãi Cháy, Tuần Châu vẫn có tiềm năng nếu khai thác vận hành tốt.
- Shophouse trong các tổ hợp thương mại du lịch là dòng sản phẩm có thể mang lại dòng tiền ổn định.
Kết luận
Thị trường bất động sản Hạ Long năm 2025 đang đi qua giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ. Những thay đổi trong chính sách quy hoạch, hạ tầng đồng bộ và sự trưởng thành của nhà đầu tư là yếu tố nền tảng giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.
Hạ Long hiện không còn là “miền đất hứa” cho những ai tìm kiếm lướt sóng ngắn hạn. Thay vào đó, đây là thị trường của những nhà đầu tư dài hạn, thận trọng, có hiểu biết và biết chọn đúng thời điểm, đúng phân khúc. Với tiềm năng phát triển du lịch, thương mại, đô thị hóa cao và vị trí chiến lược trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, Hạ Long vẫn là điểm đến sáng giá trong bản đồ bất động sản miền Bắc giai đoạn 2025–2030.
Alan Đức Pro
Liên hệ: 0934586966