Thị Trường Cho Thuê Bất Động Sản Thành Phố Thanh Hóa Mới Nhất

I. Tổng quan thị trường cho thuê TP. Thanh Hóa năm 2025

1. Nền kinh tế dẫn dắt tiềm năng cho thuê

• Tăng trưởng GRDP mạnh: Năm 2024, GRDP của tỉnh tăng 12,16% (đứng thứ 2 cả nước); kéo theo nhu cầu thuê nhà ở, văn phòng, thương mại gia tăng.
• Đầu tư hạ tầng đột phá: Hoàn thiện cao tốc Bắc–Nam, nâng cấp sân bay Thọ Xuân, mở rộng đại lộ Nam sông Mã… tạo động lực chính để người dân & doanh nghiệp chuyển vào thuê nhà tại đô thị.
• Làn sóng FDI & công nghiệp: 105 dự án FDI, vốn 477,9 triệu USD trong 2024 , giải ngân vốn đầu tư công đạt ~9.300 tỷ đồng đến 10/2024 , tạo nhu cầu thuê nhà ở cho chuyên gia & công nhân.

2. Thị trường cho thuê hồi phục rõ nét

• Giá thuê nhà tăng kéo CPI: Theo Cục Thống kê, giá thuê nhà tại Thanh Hóa tăng khoảng 0,41% trong tháng 4/2025, đóng góp vào CPI tháng này tăng 0,07% .
• Sốt chung cư & nhà thấp tầng: Dự án hoàn thiện ghi nhận tăng giá 25–30% so với giữa 2024 ). Lượng tin đăng thuê căn hộ loại trung – cao cấp tại trung tâm TP. Thanh Hóa tăng mạnh (không có số cụ thể nhưng rõ rệt).
• Nhu cầu thuê nhà ở xã hội cao: Dự kiến năm 2025, tỉnh hoàn thành thêm ~1.764 căn hộ xã hội ; nhu cầu thuê căn hộ nhà ở xã hội tăng mạnh do giá thuê thấp và hỗ trợ chính sách.

II. Phân khúc cho thuê

1. Căn hộ thương mại & chung cư cao cấp

• Giá thuê trung bình tăng mạnh: Dự án như Vinhomes Star City, Central Riverside… giá thuê căn 2–3 phòng ngủ dao động ở mức 8–12 triệu đồng/tháng, một số cao cấp hơn có thể đạt 15 triệu đồng/tháng.
• Tăng giá 25–30% so giữa 2024 – đầu 2025
• Lợi nhuận nhà cho thuê đầu tư:
  • Ví dụ căn hộ 2 phòng ngủ mua giá 2,5 tỷ, thuê 10 triệu/tháng → Lợi suất ~4.8%/năm (chỉ số tiêu chuẩn tại Hà Nội giảm từ 4,9% xuống 3,1% đầu 2025, nên Thanh Hóa ở mức khá hấp dẫn) .

2. Nhà nguyên căn & shophouse

• Nhà phố liền kề tại trung tâm hoặc gần tuyến đường lớn được thuê làm văn phòng, trụ sở, tiệm,… trung bình 12–20 triệu/tháng, tùy vị trí.
• Ví dụ dãy shophouse Central Riverside cho thuê mặt bằng tầng 1 với giá 15–25 triệu/tháng.
• Nhu cầu mạnh từ các DN địa phương, văn phòng chi nhánh ngân hàng.

3. Cho thuê văn phòng & coworking

• Mô hình văn phòng chia sẻ đang manh nha, chủ yếu tại khu trung tâm và gần Aeon Mall.
• Giá thuê văn phòng hạng B/cơ sở chia sẻ dao động 150 – 200 nghìn/m²/tháng.
• Thời gian thuê linh hoạt (6–12 tháng), phù hợp DN SME và startup.

III. Diễn biến thị trường & số liệu trọng điểm

IV. Phân tích chi tiết theo bên tham gia và thách thức

1. Người thuê – nhóm nhân khẩu & nhu cầu

• Công nhân, kỹ sư, chuyên gia FDI, công nghiệp (Nghi Sơn, KCN Giang Quang Thịnh…) thuê căn hộ xã hội hoặc chung cư hạng trung.
• Gia đình trẻ, người hai vợ chồng đi làm, công chức: ưu tiên chung cư thương mại, ngắn hạn 1–3 năm.
• DN, hộ kinh doanh nhỏ thuê nhà nguyên căn, shophouse để buôn bán, làm văn phòng.
• Startup & freelancer cần mô hình văn phòng linh hoạt, thanh khoản nhanh, chi phí vừa phải.

2. Chủ cho thuê – loại hình & chiến lược

• Chủ đầu tư lớn (Vingroup, Taseco, Eurowindow…): đầu tư theo dự án, khai thác thuê dài hạn, lợi suất ổn định.
• Chủ cá nhân: mua lướt/đầu tư căn hộ, cho thuê theo mùa/định kỳ ngắn hạn (6–12 tháng).
• Chủ nhà xã hội: hỗ trợ chính sách, cho thuê giá rẻ, chủ yếu cho công nhân, hộ thu nhập thấp.

3. Thách thức thị trường

• Sốt giá kéo lợi suất ảo: tăng giá bán nhanh kéo lên giá thuê, nhưng nhu cầu thực có thể không đáp ứng (hiện tượng “bong bóng thuê”)
• Nguồn cung xã hội chưa đủ nhanh: với 5.300 căn, vẫn thiếu so với nhu cầu công nhân & dân nhập cư.
• Rủi ro pháp lý: nhất là căn hộ xã hội qua trung gian môi giới dẫn đến tranh chấp hợp đồng
• Áp lực chi phí đầu vào: tín dụng thắt chặt, lãi suất tăng, chi phí vật liệu cao.
• Biến động vĩ mô & kinh tế: nếu FDI hay du lịch chững lại, nhu cầu thuê giảm.

V. Cơ hội nổi bật

• Nhà ở xã hội: hỗ trợ chính sách, nguồn cầu ổn định lâu dài → chủ đầu tư có thể khai thác lợi thế dài hạn.
• Shophouse & kinh doanh nhỏ: trung tâm TP. Thanh Hóa, tuyến đại lộ Nam sông Mã, Tây Nam… cầu thuê mạnh.
• Căn hộ thương mại: lợi suất ~4–6%, rủi ro thấp hơn, khả năng cho thuê ổn định.
• Văn phòng chia sẻ: cơ hội với các DN nhỏ, chi phí thuê văn phòng truyền thống cao.
• Cho thuê mùa du lịch: các căn gần Sầm Sơn, Hải Tiến có thể khai thác nghỉ dưỡng ngắn hạn, lợi nhuận tăng vào mùa cao điểm.

VI. Ba ví dụ thực tiễn điển hình

Ví dụ 1: Căn hộ xã hội Vingroup (Vinhomes Star City)

• Thiết kế, chính sách: Ưu tiên cho hộ gia đình thu nhập thấp, công nhân, lương <7 triệu/tháng; diện tích chuẩn mực 60–75 m²/căn.
• Giá thuê: theo khung Quyết định 04/2025, ví dụ: 3–4 triệu/tháng (bao gồm phí chung cư, bảo trì).
• Nhu cầu: hồ sơ nộp rất đông, nhiều người dân phải tự đến chủ đầu tư, môi giới ngoài không được phép đăng ký
• Lợi ích: Chu kỳ thuê dài hạn, ổn định (+24–36 tháng), ít rủi ro và tốn ít phí dịch vụ (với chi phí đất và xây dựng được ưu đãi).
• Rủi ro: Thủ tục xét duyệt lâu, hạn chế chuyển nhượng, giữ giá thuê cố định.

Ví dụ 2: Chung cư thương mại Central Riverside

• Vị trí: Gần Aeon Mall, trung tâm hành chính mới, diện tích 70–110 m².
• Giá bán: 40–50 triệu/m²; căn 2 ngủ ~2,8–3,5 tỷ.
• Giá thuê: 10–15 triệu/tháng cho 2–3 phòng ngủ.
• Lợi suất thuê: ~4–5%/năm, hấp dẫn do giá thuê cao và tiềm năng tăng giá căn hộ.
• Rủi ro: Giá mua quá cao, vốn lớn, nếu thị trường chững lại, người thuê chuyển sang thuê giá rẻ hơn.

Ví dụ 3: Shophouse Central Riverside – tầng 1

• Mô tả: Mặt bằng tầng 1 shophouse, diện tích ~80 m², vị trí đẹp.
• Giá thuê: 20–25 triệu/tháng; một số mặt tiền đẹp có thể đến 30 triệu/tháng.
• Người thuê: DN nhỏ, tiệm bánh, văn phòng, quán café.
• Lợi nhuận: Nếu mua 8 tỷ, lợi suất ~3% (chưa tính phí), mục tiêu dài hạn.
• Rủi ro: Nếu chu kỳ kinh tế kém, doanh thu thấp, không đủ khả năng chi trả, dẫn đến dừng thuê.

VII. Chiến lược vận hành & vận dụng thị trường

1. Ưu tiên căn hộ xã hội cho dài hạn: Ưu thế trong chính sách, ít cạnh tranh, phù hợp cho thuê ổn định.
2. Căn hộ thương mại tại trung tâm: Định vị đúng nhóm khách thuê (nhân sự FDI, gia đình trung cấp, chuyên gia).
3. Khai thác shophouse khi khu vực tăng dân cư: Chủ động tối ưu giá thuê theo lưu lượng.
4. Xây dựng hợp đồng thuê rõ ràng: Cam kết giá, thời gian, bảo dưỡng; hạn chế rủi ro sau thuê.
5. Giữ mắt theo vĩ mô: Thắt chặt tín dụng, lãi suất, sự thay đổi FDI/tourism ảnh hưởng mạnh đến nhu cầu.
6. Đầu tư theo chu kỳ: Xác định rõ mục tiêu: thuê để bán khoảng 5–7 năm hoặc cho thuê dài hạn?

VIII. Kết luận tổng quan

Thị trường cho thuê tại TP. Thanh Hóa năm 2025 ghi nhận:

• Giá thuê tăng mạnh 25–30% so trung – cuối 2024, phản ánh nhu cầu thuê cao và hạn chế nguồn cung thực .
• Phân khúc thuê nhà ở xã hội rất tiềm năng, nguồn lực chính sách vững chắc, nhu cầu lớn.
• Căn hộ & shophouse cho thuê tại các dự án lớn có lợi suất ~4–6%, cạnh tranh tốt so với các thị trường lớn.
• Thách thức: pháp lý, bong bóng giá, tín dụng, biến động kinh tế.

Chiến lược hiệu quả: Tập trung vào phân khúc xã hội cho thuê dài hạn; căn hộ thương mại tại vị trí tốt; shophouse phù hợp với doanh nghiệp nhỏ. Luôn kiểm tra pháp lý, xây dựng hợp đồng chuẩn, và điều chỉnh giá thuê linh hoạt theo thị trường.

Alan Đức Pro

Chia sẻ Tri thức – Kiến tạo Thành công

Liên hệ: 0934586966