PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ TÒA NHÀ CĂN HỘ DỊCH VỤ (60m², giá đất 100 triệu/m²)
- Giá đất: 100 triệu VNĐ/m²
- Diện tích đất: 60 m² → Tổng chi phí mua đất: 6.000.000.000 VNĐ
- Giá thuê: 4,5 triệu VNĐ/phòng/tháng
- Tòa nhà: 7 tầng, 10 phòng
- Thời gian đầu tư: xét trong 5 năm
- Kỳ vọng tăng giá đất: giả định mức tăng 7%/năm (mức tăng thận trọng cho khu vực nội đô Hà Nội)
PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ TÒA NHÀ CĂN HỘ DỊCH VỤ (60m², giá đất 100 triệu/m²)
I. Thông tin dự án
- Diện tích đất: 60 m²
- Giá đất: 100 triệu/m² → 6 tỷ
- Xây dựng: 7 tầng × 60 m² = 420 m² sàn
- Số phòng: 10 phòng cho thuê
- Đơn giá xây dựng: 7 triệu/m² → 2,94 tỷ
- Nội thất, pháp lý, trang thiết bị, dự phòng: ~ 1,115 tỷ
Tổng đầu tư (gồm đất):
6 tỷ (đất) + 2,94 tỷ (xây) + 1,115 tỷ (nội thất, pháp lý, thiết bị, dự phòng)
= ~10,055 tỷ đồng
II. DÒNG TIỀN CHO THUÊ
- 10 phòng × 4,5 triệu VNĐ/tháng = 45 triệu/tháng
- Doanh thu năm: 540 triệu
- Trong 5 năm: 540 triệu × 5 = 2,7 tỷ VNĐ
Chi phí vận hành, bảo trì (~10%):
→ Lợi nhuận ròng ước tính 90% × 2,7 tỷ = ~2,43 tỷ VNĐ
III. LỢI NHUẬN TỪ TĂNG GIÁ ĐẤT
1. Tăng giá đất trung bình 7%/năm:
Công thức giá trị tương lai:
FV=PV×(1+r)nFV = PV \times (1 + r)^n FV=100 triệu×(1+0.07)5≈140.25 triệu/m²FV = 100 \text{ triệu} \times (1 + 0.07)^5 \approx 140.25 \text{ triệu/m²} → Giá đất sau 5 năm:
140.25 triệu/m² × 60 m² = 8,415 tỷ VNĐ
→ Lãi vốn: 8,415 tỷ – 6 tỷ = 2,415 tỷ VNĐ IV. TỔNG LỢI NHUẬN SAU 5 NĂM Lợi nhuận cho thuê (ròng): ~2,43 tỷLợi nhuận tăng giá đất: ~2,415 tỷTổng lợi nhuận sau 5 năm:
~4,845 tỷ VNĐ V. TỶ SUẤT LỢI NHUẬN & HIỆU QUẢ Tổng vốn đầu tư: 10,055 tỷTổng lợi nhuận sau 5 năm: 4,845 tỷTỷ suất lợi nhuận tổng sau 5 năm: 4,84510,055×100≈48.2%\frac{4,845}{10,055} \times 100 \approx 48.2\% Tỷ suất lợi nhuận trung bình năm (gộp): (1+r)5=10,055+4,84510,055⇒r≈8.18%/na˘m(1 + r)^5 = \frac{10,055 + 4,845}{10,055} \Rightarrow r \approx 8.18\%/năm VI. CÓ NÊN ĐẦU TƯ? Trả lời ngắn gọn: CÓ THỂ đầu tư nếu chấp nhận lợi nhuận vừa phải và đầu tư dài hạn (≥ 5 năm) 🔹 Ưu điểm: Tổng lợi nhuận gần 50% sau 5 năm là hợp lý với bất động sản đô thị.Lãi vốn từ đất chiếm tỷ trọng lớn (50% lợi nhuận).Dòng tiền thuê giúp giảm rủi ro thanh khoản. 🔹 Nhược điểm: Dòng tiền cho thuê khá thấp (4,5 triệu/phòng) khiến hiệu quả vận hành kém trong ngắn hạn.Rủi ro pháp lý xây dựng nếu không có sổ đỏ & giấy phép đầy đủ.Rủi ro thị trường nếu giá đất đi ngang hoặc giảm. VII. KỊCH BẢN “XẤU” VÀ “TỐT” Kịch bản Giá thuê/phòng Tăng giá đất/năm Tổng lợi nhuận sau 5 năm Tốt 6 triệu 10% ~6,5 tỷ Trung bình 4,5 triệu 7% ~4,8 tỷ Xấu 4 triệu 4% ~3 tỷ VIII. KẾT LUẬN Chiến lược hợp lý nếu bạn xác định giữ tài sản ít nhất 5 năm, tận dụng cả dòng tiền lẫn tăng giá đất.Không phù hợp nếu kỳ vọng dòng tiền hàng tháng cao, vì tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 4,8–5,2%/năm.Nên xem xét nâng cấp dịch vụ, chia phòng hợp lý hơn, hoặc khai thác thêm tầng trệt để tối ưu dòng tiền.
Alan Đức Pro
Chia sẻ tri thức – Kiến tạo tương lai
Liên hệ: 0934586966