Luật Đất đai 2024, được Quốc hội thông qua vào ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Với 16 chương và 260 điều, Luật này không chỉ thay thế Luật Đất đai 2013 mà còn mở ra những quy định mới về giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, từ đó tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản (BĐS).
I. Những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024
1. Bỏ khung giá đất, trao quyền định giá cho địa phương
Một trong những thay đổi quan trọng là việc bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định, thay vào đó, các địa phương sẽ tự xác định giá đất hàng năm, phản ánh sát hơn với giá thị trường. Điều này nhằm tăng tính minh bạch và linh hoạt trong quản lý đất đai.
2. Cập nhật bảng giá đất hàng năm
Trước đây, bảng giá đất được cập nhật 5 năm một lần, nhưng theo Luật mới, việc cập nhật sẽ diễn ra hàng năm, giúp phản ánh kịp thời biến động của thị trường và đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
3. Siết chặt quy định về phân lô, bán nền
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, liên quan chặt chẽ với Luật Đất đai 2024, quy định không cho phép các dự án được phân lô, bán nền, buộc chủ đầu tư phải xây dựng hạ tầng trước khi chuyển nhượng, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai.
II. Tác động đến thị trường bất động sản thổ cư và đất nền tỉnh
1. Tăng chi phí đầu tư và giá bán
Việc cập nhật bảng giá đất hàng năm và bỏ khung giá đất có thể dẫn đến việc tăng chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản, từ đó đẩy giá bán lên cao hơn. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến thị trường đất nền và thổ cư tại các tỉnh, nơi mà giá đất trước đây thường thấp hơn so với các thành phố lớn
2. Hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch
Việc siết chặt quy định về phân lô, bán nền sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường trở nên minh bạch và bền vững hơn. Đồng thời, người mua sẽ được bảo vệ quyền lợi tốt hơn khi giao dịch bất động sản.
3. Tác động đến nhà đầu tư nhỏ lẻ
Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là ở các tỉnh, có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận và đầu tư vào thị trường bất động sản do chi phí tăng và quy định chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, điều này cũng thúc đẩy họ phải chuyên nghiệp hóa và tuân thủ pháp luật hơn trong hoạt động đầu tư.
III. Ý kiến của các chuyên gia hàng đầu
1. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)
Ông Đính cho rằng, Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.
2. Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Ông Võ nhận định, Luật Đất đai cũ không còn phù hợp, thậm chí gây cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Luật mới ra đời nhằm thay đổi điều đó, do đó nên thực hiện sớm hơn là hợp lý.
3. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn
Ông Quốc Anh cho rằng, hành lang pháp lý mới với việc ba bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ tác động làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản. Chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
IV. Khuyến nghị cho nhà đầu tư
1. Nắm vững quy định pháp luật
Nhà đầu tư cần cập nhật và hiểu rõ các quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan để đảm bảo hoạt động đầu tư diễn ra hợp pháp và hiệu quả.
2. Đánh giá kỹ lưỡng thị trường
Trước khi đầu tư, cần phân tích kỹ lưỡng thị trường, đặc biệt là tại các tỉnh, để xác định tiềm năng và rủi ro, tránh đầu tư theo phong trào hoặc thông tin không chính thống.
3. Hợp tác với các đơn vị chuyên nghiệp
Việc hợp tác với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản chuyên nghiệp sẽ giúp nhà đầu tư có thêm thông tin và hỗ trợ trong quá trình đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh pháp lý thay đổi.
Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi quan trọng, tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản thổ cư và đất nền tại các tỉnh. Nhà đầu tư cần chủ động cập nhật thông tin, nắm vững pháp luật và có chiến lược đầu tư phù hợp để tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh mới.
Alan Đức Pro
Chia Sẻ Tri Thức – Kiến Tạo Tương Lai
Liên hệ: 0934586966