Trong hành trình tìm kiếm tổ ấm, người mua nhà tại Việt Nam thường đứng trước hai lựa chọn phổ biến: mua nhà dự án (nhà hình thành trong tương lai) hoặc mua nhà đã có sẵn (có thể vào ở ngay). Cả hai đều có ưu và nhược điểm nhất định, tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, dòng tiền, vị trí địa lý, mục tiêu đầu tư hay an cư.
Alan Đức Pro phân tích chi tiết theo nhiều tham số, kèm ví dụ cụ thể tại ba miền, giúp người đọc dễ dàng ra quyết định phù hợp.
CHÚ Ý: Click để học miễn phí: Đào Tạo Bồi Dưỡng Kiến Thức Môi Giới Bất Động Sản Để Thi Chứng Nhận và Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản
I. Định nghĩa cơ bản
1. Nhà dự án: Là loại nhà (thường trong khu đô thị hoặc chung cư) được chủ đầu tư triển khai, mở bán khi chưa hoàn thiện. Người mua thanh toán theo tiến độ xây dựng, nhận nhà sau một thời gian nhất định (thường 1–3 năm).
2. Nhà có sẵn: Là loại nhà đã hoàn thiện hoặc đang có người ở, người mua có thể giao dịch và chuyển vào sử dụng gần như ngay lập tức.
II. So sánh theo 10 tiêu chí then chốt
1. Tiến độ sử dụng và tính sẵn sàng
- Nhà dự án: Phải chờ xây dựng, thường mất 12–36 tháng. Phù hợp người mua có thời gian chuẩn bị, chưa cần ở ngay.
- Nhà có sẵn: Có thể chuyển vào ở hoặc khai thác cho thuê ngay sau khi giao dịch. Phù hợp người có nhu cầu cấp bách.
Ví dụ:
Tại Hà Nội, một gia đình mua nhà dự án Vinhomes Smart City phải đợi 20 tháng để nhận nhà. Trong khi đó, cùng mức giá, một căn nhà riêng tại Hoàng Mai (45m²) có thể dọn vào ngay, tiết kiệm chi phí thuê trọ.
2. Giá bán và hình thức thanh toán
- Nhà dự án: Giá bán theo bảng hàng chủ đầu tư, thường mềm hơn thị trường thời điểm bàn giao. Thanh toán theo tiến độ, hỗ trợ vay ngân hàng đến 70–80%.
- Nhà có sẵn: Giá phụ thuộc vị trí, diện tích, hiện trạng. Thanh toán một lần hoặc vay mua trả góp, nhưng ít được ưu đãi như dự án.
So sánh số liệu (2025):
Tại TP.HCM:
- Căn hộ 2 phòng ngủ tại Thủ Đức, thuộc dự án đang xây: 2,65 tỷ, trả trước 530 triệu.
- Căn hộ cũ cùng khu vực: 2,95 tỷ, phải thanh toán >50% trong 3 tháng đầu.
3. Vị trí và hạ tầng
- Nhà dự án: Thường nằm ở khu đô thị mới, xa trung tâm hơn, nhưng được quy hoạch đồng bộ, có công viên, trường học, TTTM.
- Nhà có sẵn: Chủ yếu ở khu dân cư truyền thống, gần chợ, bệnh viện, nhưng quy hoạch thường thiếu đồng bộ, dễ bị ngập hoặc kẹt xe.
Ví dụ tại miền Trung:
Ở Đà Nẵng, nhà dự án ở Hòa Xuân giá 3,1 tỷ (5x20m) có quy hoạch đẹp, đường 7,5m. Trong khi đó, nhà cũ trong trung tâm Hải Châu diện tích tương đương giá 4,5 tỷ, đường nhỏ, không có chỗ đậu ô tô.
4. Pháp lý và rủi ro
- Nhà dự án: Nếu mua từ chủ đầu tư uy tín, pháp lý được bảo chứng (sổ hồng riêng sau 6–12 tháng kể từ khi bàn giao). Tuy nhiên, rủi ro nằm ở các dự án chậm triển khai, tranh chấp đất đai.
- Nhà có sẵn: Có sổ đỏ/sổ hồng rõ ràng (nếu không nằm trong khu quy hoạch). Nhưng cũng tồn tại nhà xây không phép, nhà chung đất, nhà vướng quy hoạch treo, tranh chấp thừa kế.
Tham khảo tại Cần Thơ:
Nhiều nhà cũ ở khu Bình Thủy có sổ chung, bán dưới hình thức vi bằng – người mua không được cấp giấy chủ quyền cá nhân. Trong khi đó, nhà dự án Eco Garden tại Ninh Kiều có pháp lý minh bạch, đảm bảo ra sổ sau 1 năm.
5. Thiết kế và chất lượng xây dựng
- Nhà dự án: Thiết kế hiện đại, tối ưu không gian, đồng bộ kiến trúc. Tuy nhiên, vật liệu thường ở mức trung bình, phụ thuộc chủ đầu tư.
- Nhà có sẵn: Phụ thuộc vào người chủ trước. Có thể xây kiên cố hoặc chất lượng kém. Thiết kế thường không hiện đại nếu xây >10 năm.
Ví dụ tại Bắc Ninh:
Nhà dự án mới tại khu VSIP sử dụng vật liệu cách âm, có hệ thống năng lượng mặt trời, trong khi nhà riêng trong TP được xây từ năm 2008, thiếu ánh sáng, thiết kế phân phòng truyền thống.
6. Khả năng sinh lời và cho thuê
- Nhà dự án: Dễ khai thác cho thuê nhờ tiện ích đồng bộ, khu vực đang phát triển. Giá trị có thể tăng theo tiến độ hạ tầng.
- Nhà có sẵn: Nếu ở khu dân cư đông đúc, gần trung tâm, có thể cho thuê tốt ngay. Nhưng mức tăng giá phụ thuộc thị trường khu vực.
Ví dụ tại Huế:
Nhà mặt tiền Trường Chinh (cũ) cho thuê 12 triệu/tháng. Trong khi đó, nhà dự án Hưng Thịnh Residence đang xây, chưa thể cho thuê, nhưng dự kiến cho thuê được 8–10 triệu/tháng khi bàn giao, với chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn 30%.
7. Tính linh hoạt khi cải tạo, xây mới
- Nhà dự án: Ít khả năng sửa chữa lớn vì quy định của ban quản lý, đặc biệt là chung cư.
- Nhà có sẵn: Người mua có thể cải tạo, đập đi xây lại theo ý muốn, nhất là nhà riêng có sổ riêng.
Lưu ý: Ở Hà Nội, nhiều gia đình mua nhà tập thể cũ không thể cơi nới do quy định chung cư xuống cấp, trong khi nhà riêng tại quận Cầu Giấy có thể cải tạo linh hoạt theo nhu cầu.
8. Chi phí vận hành và bảo trì
- Nhà dự án: Phải đóng phí quản lý, phí gửi xe, bảo trì hàng tháng. Chi phí này dao động từ 7.000 – 20.000 đồng/m².
- Nhà có sẵn: Tự vận hành, không mất phí chung cư. Tuy nhiên, nếu nhà xuống cấp, chi phí sửa chữa, bảo trì có thể cao hơn.
Ví dụ tại Nha Trang:
Chung cư Scenia Bay thu phí 15.000 đồng/m²/tháng, tương đương 1,2 triệu/tháng cho căn 80m². Trong khi đó, nhà phố 2 tầng tại Phước Long không mất phí, nhưng sau 5 năm tốn hơn 50 triệu cải tạo mái và hệ thống thoát nước.
9. Rủi ro từ thị trường và pháp luật
- Nhà dự án: Phụ thuộc tiến độ xây dựng, chủ đầu tư, thị trường. Dễ bị “đóng băng” nếu dự án không triển khai hoặc bị thanh tra.
- Nhà có sẵn: Ít bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường tổng thể, nhưng vẫn chịu rủi ro quy hoạch, pháp lý (xây dựng không phép, tranh chấp…).
Ví dụ tại Bình Dương:
Năm 2023–2024, nhiều nhà đầu tư mua đất nền dự án chưa pháp lý rõ ràng tại Bến Cát bị “giam vốn” khi dự án bị thanh tra. Trong khi đó, nhà có sẵn tại Thủ Dầu Một giữ giá và cho thuê ổn định trong suốt giai đoạn đó.
10. Tâm lý và trải nghiệm người mua
- Nhà dự án: Thường tạo cảm giác “sở hữu không gian mới”, tiện nghi hiện đại, có cộng đồng cư dân văn minh.
- Nhà có sẵn: Mang lại cảm giác an tâm về pháp lý, hiện trạng rõ ràng, dễ cảm nhận thực tế khi mua.
III. Tổng hợp bảng so sánh
| Tiêu chí | Nhà dự án | Nhà có sẵn |
|---|---|---|
| Sẵn sàng sử dụng | Sau 12–36 tháng | Sử dụng ngay |
| Thanh toán | Theo tiến độ, hỗ trợ ngân hàng | Thường trả 1 lần hoặc vay hạn chế |
| Vị trí | Xa trung tâm, quy hoạch đồng bộ | Gần trung tâm, hạ tầng cũ |
| Pháp lý | Phụ thuộc chủ đầu tư | Minh bạch nếu có sổ đỏ riêng |
| Thiết kế | Hiện đại, đồng bộ | Không đồng đều, lỗi thời (nếu cũ) |
| Cho thuê | Tốt sau bàn giao, phụ thuộc khu | Cho thuê ngay, ổn định |
| Cải tạo | Hạn chế | Linh hoạt |
| Chi phí vận hành | Có phí quản lý | Không hoặc ít |
| Rủi ro thị trường | Chậm tiến độ, pháp lý | Quy hoạch, xuống cấp |
| Tâm lý người mua | Mới mẻ, tiện nghi | Thực tế, trực quan |
IV. Kết luận và khuyến nghị
1. Khi nào nên chọn nhà dự án?
- Khi bạn muốn trả góp, có nguồn vốn nhỏ ban đầu.
- Khi bạn yêu thích môi trường sống hiện đại, tiện ích đồng bộ.
- Khi bạn đầu tư dài hạn và tin tưởng vào tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng.
- Khi bạn là người trẻ, ưu tiên trải nghiệm sống mới, không cần chuyển vào ở ngay.
2. Khi nào nên chọn nhà có sẵn?
- Khi bạn cần ở ngay hoặc khai thác cho thuê ngay.
- Khi bạn ưu tiên vị trí trung tâm, có sổ đỏ sẵn, pháp lý rõ ràng.
- Khi bạn muốn toàn quyền cải tạo, xây mới.
- Khi bạn không tin tưởng thị trường sơ cấp, muốn kiểm tra tận mắt nhà.
V. Lời khuyên cuối cùng
Không có lựa chọn nào hoàn hảo tuyệt đối – chỉ có sự phù hợp với hoàn cảnh tài chính, mục tiêu sử dụng và khẩu vị rủi ro của từng người. Nhà dự án phù hợp người đầu tư dài hạn, ưa thích không gian mới và có dòng tiền linh hoạt. Nhà có sẵn phù hợp với người muốn an cư nhanh, ưa sự chắc chắn và pháp lý rõ ràng.
Người mua cần đánh giá kỹ các yếu tố: tài chính, vị trí, nhu cầu ở/nghỉ dưỡng/cho thuê, pháp lý và thời gian sở hữu. Nên khảo sát thực địa, so sánh cụ thể từng dự án, từng khu dân cư để đưa ra quyết định sáng suốt.
Đặc Biệt —> 8 Nguyên tắc vàng trong đầu tư bất động sản
Tham khảo thêm: 20 PHƯƠNG PHÁP TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ NHẤT TẠI VIỆT NAM: THỰC TẾ, CHIẾN LƯỢC, HIỆU QUẢ