A. Tầm quan trọng của tra cứu quy hoạch

1. Ở cấp vĩ mô

• Quy hoạch sử dụng đất là công cụ lập chiến lược phát triển không gian quốc gia, đảm bảo sự cân bằng giữa nông nghiệp, đô thị, công nghiệp, bảo vệ môi trường và quốc phòng.
• Theo Luật Quy hoạch 2017 và Luật Đất đai sửa đổi 2023, việc công khai quy hoạch là yêu cầu bắt buộc nhằm nâng cao minh bạch và chống tiêu cực.
• Tra cứu quy hoạch giúp tránh rủi ro pháp lý trong giao dịch, hỗ trợ nhà đầu tư lập kế hoạch phù hợp định hướng vùng, và giúp chính quyền điều tiết phát triển đô thị, hạ tầng hiệu quả.

Toàn cảnh M&A bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam quý 2/2025

2. Ở cấp vi mô

• Hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp: Tra cứu giúp xác định đúng mục đích sử dụng đất (ở, trồng trọt, thương mại…), thời hạn, hiện trạng hoặc khống chế về chiều cao, tầng cao xây dựng.
• Tránh tranh chấp, mua đất không phù hợp quy hoạch, gây thất thoát tài sản và chi phí khi điều chỉnh quy hoạch.

B. Các hình thức tra cứu quy hoạch đất đai hiện nay

Theo hướng dẫn từ Thư viện Pháp luật và các chuyên gia địa chính, có 4 phương thức phổ biến để tra cứu quy hoạch:

1. Trực tiếp tại cơ quan hành chính địa phương

• Đến UBND xã, phường, nơi đất thuộc địa bàn.
• Cán bộ địa chính sẽ cung cấp: bản đồ, tờ khai quy hoạch chi tiết (1/500, 1/2.000), mục đích, thời hạn và ranh giới thửa.
• Yêu cầu: Giất chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giấy tờ tùy thân như CMND/CCCD/Passport

2. Tra cứu trực tuyến trên cổng thông tin của UBND tỉnh

• Hầu hết tỉnh, thành phố đều có mục “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” trên cổng UBND.
• Hướng dẫn chung:
  1. Truy cập web UBND cấp tỉnh.
  2. Tìm mục “Quy hoạch đất đai” hoặc “Tra cứu quy hoạch”.
  3. Nhập các thông tin: tỉnh, huyện, xã, tờ thửa.
  4. Xem và tải xuống file bản đồ hoặc báo cáo quy hoạch
• Ví dụ nổi bật: Hà Nội có trang “Cổng thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” để tra cứu chi tiết thửa đất theo tờ-thửa số

3. Tra cứu qua các ứng dụng/website chuyên nghiệp

• Một số nền tảng như Guland, Meey Map, Remaps,… cung cấp bản đồ quy hoạch tích hợp:
  • Guland công bố các bản đồ quy hoạch đến năm 2050 miễn phí
  • Meey Map và Remaps cho tra cứu ranh, tọa độ, quy hoạch…; Remaps yêu cầu đăng ký và có gói nâng cấp .

4. Ứng dụng di động

• Một số ứng dụng được Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng cung cấp. Cách tra cứu tương tự cổng trực tuyến, phù hợp khi di chuyển, khảo sát hiện trường

5. Kiểm tra quy hoạch tại Viện Quy hoạch Kiến trúc Tỉnh/ Thành phố

C. Hướng dẫn chi tiết theo quy trình 6 bước

Bước 1: Xác định khu vực và mục đích tra cứu

• Chuẩn bị: sổ đỏ, CMND/CCCD; thông tin địa chính (tỉnh, huyện, xã, tờ-thửa số, tọa độ nếu có).
• Xác định mục đích: kiểm tra để mua – bán; đánh giá đầu tư, xây dựng, thế chấp…

Bước 2: Tra cứu trực tiếp (phù hợp trường hợp không có mạng hoặc muốn xác nhận chính thức)

• Đến UBND xã để xem giấy tờ quy hoạch và lưu lại: mã dự án quy hoạch, ngày phê duyệt, yếu tố hạn chế xây dựng.

Bước 3: Tra cứu online tại cổng tỉnh

• Truy cập mục “Quy hoạch sử dụng đất”
• Tìm đúng mục tra cứu theo địa chỉ thửa – chọn phiên bản bản đồ (có thể là quy hoạch 1/5.000, 1/2.000, 1/500).
• Kết quả thể hiện: ranh thửa, ký hiệu sử dụng đất, hạn mức, ghi chú điều chỉnh…

Bước 4: Đọc và hiểu kết quả bản đồ

• Ký hiệu quy hoạch (ví dụ: ONT = đất ở nông thôn; TMDV = đất thương mại – dịch vụ; NTD = đất nuôi trồng thủy sản).
• Ranh thửa đính kèm mốc đỏ (ranh hạn mức) và mốc xanh (giới hạn kế hoạch sử dụng đất).
• Ghi chú: các chỉ tiêu xây dựng (độ cao, mật độ, tầng).
• Lưu ý ngày hiệu lực, các điều chỉnh quy hoạch (ví dụ: điều chỉnh biến nông nghiệp thành đô thị).

Bước 5: So sánh giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng

• Quy hoạch sử dụng đất (Luật Đất đai) xác định chức năng đất theo phòng, nông nghiệp, đô thị.
• Quy hoạch xây dựng (Luật Xây dựng) xác định mức độ đầu tư, chỉ tiêu hạ tầng, xã hội, kiến trúc.
• Cần xem cả quy hoạch chi tiết 1/500 (dự án) để biết tầng cao, mật độ, tầng hầm… nếu có nhu cầu xây dựng hoặc chuyển nhượng.

Bước 6: Xác minh và khai thác chuyên sâu

• Khi phát hiện có yêu cầu điều chỉnh quy hoạch cần liên hệ:
  • Sở TN‑MT/Sở Xây dựng để xác nhận quy hoạch cấp tỉnh;
  • Bộ Tài nguyên – Môi trường nếu nằm trong khu vực đặc thù: ven biển, biên giới, quốc phòng…
• Khi giao dịch: thu thập giấy xác nhận ranh thửa và loại đất quy hoạch của UBND, nhằm đảm bảo chứng cứ pháp lý cho ngân hàng, tòa án, bản đồ.

D. Phân tích hiệu quả thực tiễn

1. Ở cấp vĩ mô

• Minh bạch hóa dữ liệu đất đai: Theo Bộ TN‑MT, sau sửa đổi 2023, 85% UBND cấp tỉnh đã có cổng tra cứu quy hoạch điện tử; 60% tỉnh đã cập nhật thường xuyên theo tháng/quý.
• Giảm khiếu kiện, tranh chấp: Thống kê giai đoạn 2017–2022 của Thanh tra Chính phủ cho thấy các vụ tranh chấp đất đai giảm 15% nhờ việc truy cập quy hoạch dễ dàng hơn.

2. Ở cấp vi mô

• Tránh mất tiền oan: Người dân mua đất đã tra cứu trước tránh nguy cơ đất nằm trong hành lang bảo vệ, quy hoạch treo; tiết kiệm hàng chục đến hàng trăm triệu đồng.
• Doanh nghiệp đầu tư hiệu quả hơn: Ví dụ một dự án du lịch sinh thái ở Quảng Ninh đã tiết kiệm 2 triệu USD chi phí do xác định đúng lộ trình điều chỉnh quy hoạch trước khi triển khai.

E. Gợi ý 3 ví dụ cụ thể

1. Dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội

Một doanh nghiệp muốn xây dựng 5 tòa chung cư xã hội tại huyện Đông Anh:

• Làm đúng quy trình tra cứu qua cổng Hà Nội, kiểm tra đất ONT bị quy hoạch thành đô thị; nắm rõ chỉ tiêu tầng cao 15 tầng, mật độ xây dựng 30%; tiến hành khảo sát lên thành phố để lấy văn bản xác nhận ranh thửa, tránh khiếu kiện sau này.

2. Trồng dược liệu tại Lâm Đồng

Một cá nhân mua thửa đất ở xã Liên Nghĩa (Đức Trọng) để trồng dược liệu:

• Tra cứu trên cổng tỉnh Lâm Đồng, đất ký hiệu NTP (đất trồng cây lâu năm), không cấp phép xây dựng nhà ở; từ đó người dân xác định mua với đúng mục đích nông nghiệp, tránh xây nhà trái phép sau này.

3. Kế hoạch đầu tư khu công nghiệp nhỏ tại Bình Dương

Doanh nghiệp dự định lập khu công nghiệp 50 ha tại Thủ Dầu Một:

• Phân vùng quy hoạch công nghiệp, kết tối đa 70% diện tích trên bản đồ chính thức; tra cứu bản đồ quy hoạch xây dựng để nắm hệ số sử dụng đất, tầng cao, quỹ đất dành cho hạ tầng kỹ thuật – xã hội để lập báo cáo đầu tư chính xác.

F. Một số lưu ý quan trọng

1. Thông tin quy hoạch chỉ có tính dự kiến, phải kiểm tra văn bản chính thức do UBND phê duyệt.
2. Cập nhật thường xuyên: Quy hoạch có thể điều chỉnh – như chuyển đất trồng lúa thành đất đô thị, chuyển đổi chức năng. Kiểm tra định kỳ theo tháng/quý nếu có sự thay đổi chính sách.
3. Hiểu đúng thuật ngữ: Ví dụ ONT (đất ở nông thôn), ODT (đất ở đô thị), TMDV (thương mại – dịch vụ). Việc hiểu sai dễ dẫn tới nhầm lẫn mục tiêu sử dụng.
4. Xác nhận pháp lý bằng văn bản: Mỗi giao dịch nên có xác nhận bằng văn bản của UBND cấp xã
5. Phối hợp giữa quy hoạch sử dụng và xây dựng: Nhất là các dự án cần xin phép đầu tư – phải xem bản đồ quy hoạch 1/5.000, điều chỉnh phù hợp với bản quy hoạch xây dựng chung.

G. Kết luận

Việc kiểm tra quy hoạch đất đai ngày nay trở nên dễ dàng hơn hơn bao giờ hết nhờ nền tảng số hóa toàn diện. Từ cấp vĩ mô, chính sách minh bạch giúp điều phối phát triển vùng; đến cấp vi mô, cá nhân, doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro, giao dịch an toàn, và lập kế hoạch đầu tư chính xác.

Áp dụng đúng phương pháp tra cứu – từ UBND xã đến bản đồ trực tuyến, ứng dụng chuyên nghiệp – cùng với kiểm chứng pháp lý, người dân và doanh nghiệp có thể bảo vệ quyền lợi và đầu tư hiệu quả. Đây không chỉ là công cụ hỗ trợ kinh doanh mà còn là bước tiến về quản trị minh bạch, hiện đại của Việt Nam.

Đặc Biệt —> 8 Nguyên tắc vàng trong đầu tư bất động sản

Tham khảo thêm: 20 PHƯƠNG PHÁP TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ NHẤT TẠI VIỆT NAM: THỰC TẾ, CHIẾN LƯỢC, HIỆU QUẢ

CHÚ Ý: Click để học miễn phí: Đào Tạo Bồi Dưỡng Kiến Thức Môi Giới Bất Động Sản Để Thi Chứng Nhận và Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản

Alan Đức Pro

Chia sẻ tri thức – Kiến tạo tương lai

Liên hệ: 0934586966