Alan Đức Pro giới thiệu: tổng hợp toàn bộ các quy định pháp luật hiện hành về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, trình bày đầy đủ, có hệ thống, phục vụ ôn thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2023)
- Luật Đất đai 2013 (được thay thế bởi Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025)
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023)
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Các văn bản hướng dẫn khác có liên quan (Thông tư, Nghị định, Văn bản hợp nhất)
II. CÁC CHỦ THỂ NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
1. Cá nhân nước ngoài
- Là người không có quốc tịch Việt Nam, có hộ chiếu còn giá trị và được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam.
- Không thuộc diện được miễn thị thực nhưng không được phép cư trú hoặc cư trú không hợp pháp tại Việt Nam thì không được quyền sở hữu nhà ở.
2. Tổ chức nước ngoài
- Bao gồm:
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam.
- Quỹ đầu tư nước ngoài.
- Tổ chức phi chính phủ nước ngoài hoạt động tại Việt Nam.
- Điều kiện: Phải được phép hoạt động tại Việt Nam thông qua giấy phép đăng ký hoạt động còn hiệu lực.
III. HÌNH THỨC SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
Theo Điều 159 Luật Nhà ở 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, hoặc nhận thừa kế căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng an ninh.
1. Hình thức sở hữu:
| Hình thức | Ghi chú |
|---|---|
| Mua, thuê mua nhà ở | Trong dự án thương mại không nằm trong khu vực cấm |
| Nhận tặng cho, thừa kế | Từ tổ chức, cá nhân hợp pháp, trong phạm vi quy định pháp luật |
2. Không được sở hữu:
- Nhà ở xã hội.
- Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong khu vực nông thôn.
- Nhà ở trong khu vực an ninh – quốc phòng.
- Nhà ở ngoài các dự án thương mại.
IV. ĐIỀU KIỆN SỞ HỮU NHÀ Ở
1. Đối với cá nhân nước ngoài:
- Có hộ chiếu còn hiệu lực, được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.
- Không thuộc diện được miễn thị thực nhưng bị trục xuất hoặc cư trú bất hợp pháp.
2. Đối với tổ chức nước ngoài:
- Phải đang hoạt động tại Việt Nam.
- Có giấy chứng nhận đăng ký hoạt động hoặc đầu tư còn hiệu lực.
- Không sử dụng nhà ở làm trụ sở văn phòng, trụ sở giao dịch.
V. THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ Ở
1. Cá nhân nước ngoài:
- Thời hạn sở hữu không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Có thể được gia hạn một lần theo đề nghị trước khi hết hạn sở hữu 3 tháng, nếu vẫn đáp ứng điều kiện sở hữu.
2. Tổ chức nước ngoài:
- Thời hạn sở hữu không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép đăng ký hoạt động tại Việt Nam, tối đa là 50 năm.
- Trường hợp được gia hạn giấy phép hoạt động thì có thể được xem xét gia hạn sở hữu nhà ở.
VI. SỐ LƯỢNG NHÀ Ở ĐƯỢC PHÉP SỞ HỮU
Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2014 và Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
1. Với căn hộ chung cư:
- Tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
2. Với nhà ở riêng lẻ:
- Trong khu vực có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn: tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà.
- Trong khu vực phường/xã có nhiều dự án: tối đa không quá 250 căn trong một đơn vị hành chính cấp phường.
VII. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ SỞ HỮU LÀ TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
1. Quyền:
- Sử dụng nhà để ở hoặc cho thuê (trong thời hạn sở hữu).
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp… như công dân Việt Nam, trong phạm vi pháp luật cho phép.
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo tên của tổ chức/cá nhân.
2. Nghĩa vụ:
- Tuân thủ pháp luật Việt Nam.
- Không sử dụng nhà ở vào mục đích khác: làm trụ sở công ty, kinh doanh, tổ chức sự kiện…
- Nộp thuế, phí theo quy định.
- Khi hết hạn sở hữu mà không gia hạn thì phải chuyển nhượng, tặng cho hoặc Nhà nước thu hồi và xử lý theo quy định.
VIII. CÁC KHU VỰC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI KHÔNG ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở
- Theo Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Không được sở hữu nhà ở trong khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định danh sách các khu vực cấm, hạn chế tổ chức cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, và công khai trên cổng thông tin điện tử.
IX. THỦ TỤC MUA VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
- Ký hợp đồng mua bán/thỏa thuận hợp pháp.
- Kê khai nộp thuế theo quy định.
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.
- Nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) ghi rõ thời hạn.
X. XỬ LÝ KHI HẾT HẠN SỞ HỮU NHÀ Ở
- Trước khi hết hạn 3 tháng:
- Có thể nộp hồ sơ đề nghị gia hạn nếu tiếp tục đáp ứng điều kiện.
- Nếu không gia hạn:
- Phải chuyển nhượng, tặng cho hoặc giải quyết theo quy định.
- Nếu không thực hiện, nhà ở sẽ bị xử lý theo hướng:
- Chuyển giao cho Nhà nước.
- Bán đấu giá nếu cần.
- Thu hồi đất (đối với tổ chức).
XI. MỘT SỐ TÌNH HUỐNG ÔN THI LIÊN QUAN
| Tình huống | Đáp án |
|---|---|
| Cá nhân Mỹ có hộ chiếu, nhập cảnh hợp pháp, muốn mua nhà | Được phép sở hữu căn hộ trong dự án thương mại, tối đa 50 năm |
| Doanh nghiệp Hàn Quốc mở văn phòng tại TP.HCM | Có thể mua căn hộ hoặc nhà riêng lẻ trong dự án thương mại để cho chuyên gia ở |
| Cá nhân Trung Quốc nhận tặng cho căn hộ từ bạn Việt Nam | Được nhận nếu căn hộ hợp pháp và nằm trong dự án thương mại |
| Người nước ngoài sở hữu hết 30% căn hộ tòa nhà | Phần vượt quá 30% không được công nhận quyền sở hữu |
XII. KẾT LUẬN
Việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một bước tiến trong chính sách hội nhập quốc tế, thúc đẩy đầu tư, du lịch, kinh tế. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn kiểm soát chặt chẽ thông qua giới hạn về đối tượng, phạm vi, thời hạn và số lượng để bảo đảm an ninh – quốc phòng và lợi ích công dân trong nước.
Đây là một chủ đề thường xuyên xuất hiện trong đề thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đòi hỏi học viên phải nắm chắc khung pháp lý và vận dụng linh hoạt vào từng tình huống cụ thể.
BỘ CÂU HỎI TRẮC NGHIỆM Chuyên đề: Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài ( Phần 1)