Tham khảo thêm: 20 PHƯƠNG PHÁP TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ NHẤT TẠI VIỆT NAM: THỰC TẾ, CHIẾN LƯỢC, HIỆU QUẢ
25 ĐIỂM CẦN CHÚ Ý KHI KHẢO SÁT NHÀ/ĐẤT BÁN: MÔI GIỚI PHẢI NẮM VỮNG ĐỂ HIỂU RÕ SẢN PHẨM
Trong nghề môi giới bất động sản, khảo sát thực địa là một trong những công đoạn quan trọng nhất để hiểu rõ sản phẩm, phục vụ khách hàng hiệu quả và ra quyết định tư vấn đúng đắn. Một sản phẩm bất động sản có thể tốt hoặc không phụ thuộc rất nhiều vào cách nhìn nhận thực tế, sự đánh giá khách quan và khả năng phân tích của người môi giới.
Bài viết dưới đây trình bày 25 điểm cần chú ý nhất khi khảo sát nhà hoặc đất đang bán, kèm theo các ví dụ thực tiễn, so sánh cụ thể và 10 nguyên tắc quan trọng giúp môi giới làm việc chuyên nghiệp, tăng khả năng bán hàng và xây dựng niềm tin với khách.
PHẦN I: 25 ĐIỂM CẦN CHÚ Ý KHI KHẢO SÁT NHÀ/ĐẤT
1. Vị trí cụ thể theo bản đồ
- Không chỉ biết địa chỉ, mà cần xác định tọa độ GPS, chụp ảnh bản đồ vệ tinh.
- Ví dụ: đất trong cùng 1 tuyến phố, nhưng lô mặt trong hay mặt ngoài thì chênh nhau tới 40–60 triệu/m².
2. Loại hình bất động sản
- Đất ở, đất vườn, đất sản xuất kinh doanh, đất trong quy hoạch hay ngoài quy hoạch.
- Ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xây dựng, vay ngân hàng, pháp lý.
3. Diện tích sử dụng thực tế và sổ đỏ
- Phải so sánh số đo thực tế và số đo trên giấy chứng nhận.
- Lưu ý có phần diện tích sử dụng chung hoặc phần tranh chấp.
4. Mặt tiền và chiều sâu
- Mặt tiền bao nhiêu mét, hình dáng vuông vắn hay tóp hậu, nở hậu.
- Ví dụ: đất 6x12m khác hoàn toàn đất 3x24m về khả năng xây dựng.
5. Hướng nhà/đất
- Phù hợp phong thủy từng nhóm khách hàng, đặc biệt là người lớn tuổi.
- Ví dụ: hướng Nam – Đông Nam được ưa chuộng tại miền Bắc vì mát, đón gió.
6. Đường trước nhà
- Rộng bao nhiêu, ô tô vào được không, xe quay đầu dễ không.
- Đường 3m so với 5m ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh khoản.
7. Hiện trạng xây dựng (nếu có nhà)
- Nhà cấp 4, nhà tầng, có giấy phép xây dựng chưa, đã hoàn công chưa.
- Nhà cũ hay mới, hệ thống điện nước còn dùng tốt hay xuống cấp.
8. Sổ đỏ và pháp lý
- Có sổ chưa, chính chủ hay đồng sở hữu, sổ riêng hay chung.
- Có thế chấp hay đang bị tranh chấp, quy hoạch treo.
9. Tình trạng quy hoạch
- Nằm trong quy hoạch mở đường, công viên, hay chưa có quy hoạch?
- Tra cứu qua phần mềm quy hoạch địa phương hoặc UBND xã.
10. Hệ thống điện, nước, internet
- Có đấu nối đầy đủ không, dùng điện dân sinh hay điện ba pha.
- Khu vực vùng sâu, vùng mới phân lô đôi khi chưa có hạ tầng.
11. Cấp thoát nước và cống rãnh
- Kiểm tra thực tế hệ thống thoát nước trong khu dân cư, dễ ngập úng không.
12. Môi trường sống xung quanh
- Gần bãi rác, nghĩa trang, khu công nghiệp hay nhà máy ô nhiễm không.
- Phản ánh qua mùi, tiếng ồn, bụi, đặc biệt nên khảo sát giờ cao điểm.
13. An ninh khu vực
- Khu vực có an toàn không, có camera, bảo vệ không.
- Nên hỏi người dân xung quanh hoặc công an khu vực.
14. Hàng xóm và dân cư hiện hữu
- Dân cư thân thiện, có ổn định không hay là khu trọ tạm bợ, tệ nạn.
- Môi giới nên quan sát cả ban ngày và ban đêm.
15. Tình trạng dân cư xung quanh
- Tỷ lệ nhà xây dựng là bao nhiêu %, còn đất trống không, mật độ cao hay thấp.
16. Hạ tầng khu vực
- Giao thông kết nối ra sao, cách đường chính bao xa, gần chợ, trường học không.
- Có quy hoạch nâng cấp khu vực trong 1–3 năm tới hay không?
17. Giá đất khu vực xung quanh
- So sánh giá bán lô khảo sát với mặt bằng giá thị trường.
- Có chênh nhiều không, lý do là gì (mặt tiền, nở hậu, pháp lý tốt hơn…).
18. Khả năng vay ngân hàng
- Lô này ngân hàng cho vay không, định giá được bao nhiêu?
- Nên hỏi thêm phòng công chứng hoặc cán bộ ngân hàng quen biết.
19. Thời gian chủ nhà cần bán
- Bán gấp hay không, do cần tiền, chuyển công tác, lý do nào.
- Tác động đến mức độ thương lượng giá.
20. Khả năng đàm phán
- Có thương lượng không, biên độ khoảng bao nhiêu phần trăm.
- Chủ cứng giá hay mềm mỏng, qua môi giới hay trực tiếp.
21. Mục đích sử dụng phù hợp
- Xây nhà ở, cho thuê, đầu tư, kinh doanh hay giữ tài sản?
- Có phù hợp với nhu cầu khách không?
22. Dự án hoặc khu dân cư liền kề
- Gần khu đô thị nào, khu công nghiệp nào, tiện ích liên kết như thế nào?
23. Chỉ số đầu tư: tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng
- Nếu cho thuê, giá thuê bao nhiêu? Nếu đầu tư, tăng giá trung bình hằng năm thế nào?
- Ví dụ: đất nền Phổ Yên 2020 giá 4 triệu/m², 2025 đã 17–18 triệu/m².
24. Tiềm năng tăng giá trong tương lai
- Có cầu mới, vành đai, khu công nghiệp, khu đô thị nào dự kiến không?
- Có thể hỏi người dân hoặc đọc báo cáo quy hoạch huyện.
25. Khả năng ra hàng và thanh khoản
- Dễ bán lại không, có nhiều môi giới đang bán xung quanh không?
- Đăng tin lên các nền tảng test thử mức quan tâm.
PHẦN II: GỢI Ý 10 NGUYÊN TẮC KHẢO SÁT HIỆU QUẢ VÀ LÝ DO
1. Khảo sát vào giờ cao điểm
- Giúp đánh giá thực trạng giao thông, an ninh, tiếng ồn, sinh hoạt người dân.
- Ví dụ: Một con ngõ tưởng yên tĩnh có thể tắc nghẽn 7h sáng hoặc 5h chiều.
2. So sánh ít nhất 3 sản phẩm tương tự gần đó
- Tăng tính khách quan khi tư vấn khách. Có thể lấy sản phẩm cùng diện tích, vị trí, giá.
- Tránh cảm tính hoặc bị “lóa mắt” bởi một sản phẩm.
3. Đo thực tế bằng công cụ hỗ trợ
- Dùng thước laser, GPS định vị, chụp ảnh bằng flycam nếu cần.
- Hạn chế lệ thuộc vào số liệu “tự khai” từ chủ nhà.
4. Chụp đủ góc độ hình ảnh – ưu và nhược điểm
- Góc trước, sau, bên, trục đường, hàng xóm, tiện ích.
- Cả điểm tốt lẫn điểm xấu giúp môi giới tư vấn khách trung thực.
5. Lưu thông tin chi tiết theo biểu mẫu
- Mỗi sản phẩm nên lưu theo biểu mẫu gồm hình ảnh, sổ đỏ, mặt bằng, mô tả, chủ nhà, lý do bán.
- Giúp dễ so sánh và hệ thống hóa dữ liệu.
6. Hỏi trực tiếp người dân quanh khu
- Họ cho biết thông tin không có trên mạng: an ninh, quy hoạch, dân trí, thói quen khu vực.
7. Đánh giá cảm xúc cá nhân và trực giác
- Đôi khi người môi giới có trực giác tốt, cảm thấy sản phẩm “không ổn” về dòng năng lượng – cũng nên ghi chú để đối chiếu.
8. Liên hệ chính quyền địa phương khi nghi ngờ
- Có thể hỏi tổ dân phố, UBND xã, phòng tài nguyên môi trường khi thấy dấu hiệu mập mờ.
9. Đo mức độ quan tâm bằng cách đăng thử tin
- Đăng 1 bài thử nghiệm lên Facebook, Zalo, Chợ Tốt, Batdongsan xem lượt inbox, comment.
10. Quay video ngắn tự thuật
- Môi giới đứng nói trước camera 1 phút, review sản phẩm, lưu trữ làm tài sản truyền thông hoặc gửi cho khách có nhu cầu.
PHẦN III: TỔNG KẾT VÀ KHUYẾN NGHỊ
Khảo sát nhà hoặc đất là hoạt động bắt buộc đối với mọi môi giới chuyên nghiệp, không chỉ để “lấy thông tin” mà còn để đánh giá giá trị thật sự, độ phù hợp, tiềm năng của sản phẩm. Chỉ khi hiểu rõ sản phẩm như lòng bàn tay, người môi giới mới có thể tư vấn hiệu quả, xây dựng lòng tin với khách hàng và tăng tỷ lệ giao dịch thành công.
Từ 25 điểm đã trình bày, môi giới nên xây dựng thành biểu mẫu check-list khảo sát thực địa theo từng loại hình: nhà phố, đất nền, nhà vườn, biệt thự, shophouse… để sử dụng thống nhất trong đội nhóm, tránh sai sót, đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp.
CHÚ Ý: Click để học miễn phí: Đào Tạo Bồi Dưỡng Kiến Thức Môi Giới Bất Động Sản Để Thi Chứng Nhận và Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản
Alan Đức Pro
Chia sẻ tri thức – Kiến tạo thành công
Liên hệ: 0934586966