Dưới đây là phần phân tích chuyên sâu 5 bài mẫu đăng tin bán bất động sản trên Facebook, bao gồm cả bài sai và bài đúng, được phân tích chi tiết từng lỗi kèm cách sửa và lý do vì sao nên sửa, nhằm giúp môi giới học thực chiến hiệu quả, tránh vi phạm, hạn chế bị bóp tương tác.
Tham khảo thêm: 20 PHƯƠNG PHÁP TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ NHẤT TẠI VIỆT NAM: THỰC TẾ, CHIẾN LƯỢC, HIỆU QUẢ
PHẦN I: BÀI MẪU 1 – SAI TOÀN DIỆN (CẢ NỘI DUNG LẪN CÁCH TRÌNH BÀY)
Nguyên văn:
BÁN GẤP – ĐẤT ĐẸP SIÊU LỜI – GIÁ CHỈ 7XX TRIỆU
Chính chủ gửi em lô đất 82m2 siêu phẩm nằm ở trung tâm xã Đông Xuân, huyện Quốc Oai.
Gần UBND, gần trường, gần chợ.
GIÁ CHỐT NHANH TRONG TUẦN NÀY CHỈ 7XX TRIỆU.
Sổ đỏ sẵn, công chứng trong ngày, đầu tư siêu lời, đất chắc chắn tăng giá.
ACE inbox hoặc gọi ngay số 038xxx để CHỐT.
Phân tích lỗi sai:
| Hạng mục | Lỗi cụ thể | Ảnh hưởng |
|---|---|---|
| Ngôn ngữ mở bài | Dùng từ “BÁN GẤP”, “SIÊU LỜI”, “7XX” – những từ bị Facebook gắn cờ spam. | Bài viết bị bóp tương tác, thậm chí ẩn bài. |
| Cách trình bày | Viết toàn chữ IN HOA, không dấu câu đúng, dòng ngắn tách rời. | Người đọc khó tiếp nhận, máy học Facebook nhận diện spam. |
| Thông tin chung | Không có thông tin vị trí cụ thể, không nhắc đến hình ảnh, video minh họa. | Giảm độ tin cậy. |
| Từ ngữ cam kết | Dùng từ “siêu lời”, “chắc chắn tăng giá” – dễ vi phạm chính sách nội dung gây hiểu lầm. | Facebook chặn hiển thị theo thuật toán. |
| Call to action | Gọi điện gấp, không tạo tương tác mềm như để lại số điện thoại hoặc inbox. | Giảm tỷ lệ phản hồi tự nhiên. |
Cách sửa đúng:
Chính chủ cần bán nhanh lô đất 82m2 tại xã Đông Xuân, Quốc Oai – vị trí đẹp gần trường học và UBND xã.
- Đất thổ cư 100%, mặt tiền 5.2m, đường ô tô vào tận cửa.
- Cách trung tâm huyện 3km, khu dân cư đông đúc, an ninh tốt.
- Sổ đỏ chính chủ, hỗ trợ sang tên ngay nếu khách thiện chí.
Giá chào chỉ 780 triệu – có thương lượng.
Anh/chị quan tâm để lại số điện thoại hoặc inbox, em gửi vị trí chi tiết và hình ảnh thực tế.
PHẦN II: BÀI MẪU 2 – ĐÚNG ĐỊNH DẠNG, CÓ TƯ DUY “BÁN NHẸ”
Nguyên văn:
Sáng nay em có ghé qua khảo sát một lô đất đẹp tại thôn Lạc Nhuế, xã Đồng Tâm – gần ngay khu công nghiệp Phú Xuyên mở rộng.
Diện tích: 70m2, mặt tiền 4.5m. Đường bê tông 5m, ô tô tránh.
Khu dân cư yên tĩnh, hàng xóm thân thiện, tiện xây nhà vườn hoặc đầu tư dài hạn.Em có quay sẵn video thực tế và ảnh toàn cảnh khu đất.
Giá chào: 920 triệu – thương lượng nhẹ nếu khách thiện chí.
Anh chị nào quan tâm để lại số hoặc inbox, em gửi thông tin chi tiết nhé!
Phân tích điểm mạnh:
| Yếu tố | Ưu điểm nổi bật |
|---|---|
| Mở bài tự nhiên | Mô tả thực tế chuyến khảo sát => tạo cảm giác thật, thân thiện. |
| Nội dung rõ ràng | Diện tích, mặt tiền, hạ tầng, tiện ích, giá… đủ để khách lọc nhu cầu. |
| Trình bày chuẩn | Ngắt dòng hợp lý, không viết hoa, không lạm dụng từ. |
| Gắn nội dung mềm | “Có video thực tế” => tăng niềm tin, kích thích khách inbox. |
| Kêu gọi hành động hợp lý | Mời để lại số hoặc inbox – đúng chiến lược của Facebook (ưu tiên nội dung cá nhân hóa). |
Tổng kết:
- Mẫu bài này rất phù hợp với group chuyên đầu tư, Facebook cá nhân bán lâu dài, tăng tương tác tự nhiên.
- Có thể gắn thêm địa điểm “Phú Xuyên, Hà Nội” để tăng hiển thị bản đồ.
PHẦN III: BÀI MẪU 3 – VI PHẠM VỀ HÌNH ẢNH VÀ CẤU TRÚC NGỮ PHÁP
Nguyên văn:
ĐẤT NỀN GIÁ RẺ NHẤT THỊ TRƯỜNG!!!
Chỉ từ 11 triệu/m2 – sở hữu ngay lô đất tại khu vực đang hot nhất hiện nay.
- Vị trí: Gần đường QL5
- Tiện ích: Gần trường học, chợ
- Đầu tư sinh lời ngay – sổ đỏ từng lô
XEM NGAY VIDEO TẠI LINK SAU: youtube.com/videoabc123
LH: 09xxxxxxx
Phân tích lỗi sai:
| Hạng mục | Lỗi | Tác hại |
|---|---|---|
| Dòng tiêu đề | Toàn chữ hoa + dấu !!! – dễ bị đánh dấu spam. | Bóp tương tác. |
| Nội dung | Rập khuôn kiểu “rẻ nhất – hot nhất – sinh lời ngay” => spam keyword. | Mất niềm tin, bị hạn chế hiển thị. |
| Hình ảnh | Không đề cập ảnh/video gốc, chỉ gắn link ngoài (YouTube). | Facebook không ưu tiên link ngoài nền tảng. |
| Thiếu cấu trúc cảm xúc | Không tạo được mối liên hệ cá nhân, quá máy móc. | Không kích thích tương tác. |
Cách sửa đúng:
Lô đất 70m2 tại thôn Tràng Duệ, gần QL5 – giá chỉ 11 triệu/m2
- Vị trí đẹp, ô tô tránh, gần trường học, chợ và KCN Tràng Duệ.
- Đất vuông vắn, sổ đỏ riêng từng nền, thích hợp đầu tư lâu dài hoặc xây nhà.
Em có quay video và chụp ảnh trực tiếp – ai cần em gửi ngay nhé.
Giá chào: 770 triệu/lô.
Anh/chị quan tâm comment “Đất Tràng Duệ” hoặc inbox để nhận chi tiết nhé!
PHẦN IV: BÀI MẪU 4 – SAI ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU
Nguyên văn:
Cần bán gấp lô đất biệt thự 200m2 tại khu đô thị Vinhome Ocean Park.
Giá đầu tư tốt – 11.2 tỷ.
Khu này đang hot, vị trí đẹp, gần biển hồ, thiết kế chuẩn châu Âu.Anh chị nào có tài chính thì mua nhanh kẻo tiếc. LH 09xxxxxx
Phân tích sai sót:
| Hạng mục | Lỗi | Lý do cần sửa |
|---|---|---|
| Ngôn từ | Cách diễn đạt “mua nhanh kẻo tiếc”, “đang hot” không phù hợp nhóm khách mua BĐS cao cấp. | Thiếu tinh tế, dễ bị đánh giá thiếu chuyên nghiệp. |
| Thông tin thiếu | Không có diện tích chi tiết, hướng nhà, pháp lý, vị trí lô cụ thể. | Khó tạo niềm tin với khách có tài chính thực sự. |
| Thiếu hình ảnh, video | Không có ảnh, cũng không gợi mở về trải nghiệm biệt thự. | Bất động sản cao cấp cần cảm xúc, hình ảnh rõ ràng để tạo động lực. |
Cách viết phù hợp hơn với phân khúc cao cấp:
Biệt thự song lập 200m2 – view biển hồ – Vinhome Ocean Park 1, Gia Lâm
- Diện tích: 200m2, mặt tiền 10m, hướng Nam.
- Thiết kế 3 tầng theo phong cách châu Âu, đã hoàn thiện mặt ngoài.
- Cách biển hồ 100m, gần trường liên cấp và trung tâm thương mại.
Giá bán: 11.2 tỷ – bao toàn bộ chi phí sang tên.
Em gửi anh/chị hình ảnh thực tế và video nội khu qua inbox – quý vị nào cần cứ nhắn em nhé.
PHẦN V: BÀI MẪU 5 – ĐÚNG CÁCH, ĐƯỢC ỨNG DỤNG TRONG THỰC TẾ
Nguyên văn:
[TỔNG HỢP] 3 lô đất giá dưới 1 tỷ tại Hà Nội – pháp lý rõ, vị trí đẹp
- Lô A – Đông Anh: 58m2 – 930 triệu – gần khu công nghiệp Bắc Thăng Long.
- Lô B – Quốc Oai: 62m2 – 890 triệu – ngay sát trung tâm hành chính mới.
- Lô C – Thạch Thất: 60m2 – 950 triệu – đường 6m, dân cư đông đúc.
Em đã khảo sát thực tế, ảnh/video em gửi riêng nếu anh chị cần.
Comment số “1”, “2” hoặc “3” để nhận chi tiết từng lô, hoặc inbox trực tiếp.
Phân tích điểm mạnh:
| Yếu tố nổi bật | Giải thích |
|---|---|
| Tổng hợp dạng danh sách | Tiết kiệm thời gian người đọc, dễ lọc nhu cầu. |
| Gợi mở hành động mềm | “Comment số…” => thúc đẩy tương tác mà không mang tính ép buộc. |
| Đúng phân khúc tài chính | Hướng đến người mua có tài chính dưới 1 tỷ – phân khúc lớn tại Hà Nội. |
| Hình ảnh/video | Đề cập có quay thực tế, tạo cảm giác thật. |
| Không spam, không vi phạm | Không lạm dụng ký tự, dấu chấm than, từ cấm. |
KẾT LUẬN CHUNG
Qua 5 bài mẫu trên, có thể rút ra một số nguyên tắc then chốt khi đăng tin bán bất động sản trên Facebook:
- Ưu tiên cảm xúc và tính cá nhân hóa thay vì liệt kê cứng nhắc.
- Không dùng từ ngữ spam hoặc gây hiểu nhầm cam kết tài chính.
- Hình ảnh và video thực tế là công cụ then chốt để tạo niềm tin.
- Gợi mở tương tác tự nhiên bằng cách mời comment/inbox chứ không ép buộc.
- Phân khúc hóa rõ đối tượng khách hàng: bài viết sang – cần tone sang, bài tài chính thấp – cần ngôn từ dễ tiếp cận.
Quan Trọng —> Click ngay để đọc: 15 CÁCH ĐĂNG TIN BÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN FACEBOOK HIỆU QUẢ NHẤT, HẠN CHẾ BỊ BÓP TƯƠNG TÁC, KHÔNG VI PHẠM CHÍNH SÁCH
Alan Đức Pro
Chia sẻ tri thức – Kiến tạo thành công
Liên hệ: 0934586966