Từ 1/7/2025, có nên đầu tư vào chung cư?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quan trọng sau nhiều biến động về kinh tế, chính sách và tâm lý nhà đầu tư. Đặc biệt từ ngày 1/7/2025, khi nhiều quy định mới của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai chính thức có hiệu lực, nhà đầu tư ngày càng băn khoăn liệu có nên rót tiền vào phân khúc căn hộ chung cư – vốn từng là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất trong giai đoạn 2015–2021.

Vậy sau mốc thời gian quan trọng này, có nên đầu tư vào chung cư? Cơ hội và rủi ro là gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện các yếu tố thị trường, chính sách, nguồn cung – cầu, giá cả, lợi suất đầu tư và tâm lý nhà đầu tư để đưa ra cái nhìn khách quan nhất.

1. Bối cảnh thị trường chung cư năm 2025

Từ đầu năm 2024 đến giữa năm 2025, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi nhẹ sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp nhiều khó khăn, thì phân khúc chung cư lại chứng kiến mức độ quan tâm tăng lên, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ và các khu đô thị vệ tinh.

Một số yếu tố thúc đẩy sự phục hồi phân khúc chung cư gồm:

• Tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng mạnh, đặc biệt ở vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Bắc Ninh, Long An, Đồng Nai.
• Nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất cao, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân.
• Dòng vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu về nhà ở cho chuyên gia, công nhân, người dân nhập cư.
• Sự ổn định về kinh tế vĩ mô, lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ tạo điều kiện thuận lợi cho vay mua nhà.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, thị trường cũng đối mặt với những áp lực không nhỏ: giá căn hộ đã bị đẩy lên rất cao trong giai đoạn trước, tỷ suất cho thuê thấp, nguồn cung mới tăng mạnh có thể dẫn đến cạnh tranh gay gắt và thời gian hoàn vốn kéo dài hơn.

2. Tác động từ các quy định pháp lý mới có hiệu lực từ 1/7/2025

Từ ngày 1/7/2025, ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đồng loạt có hiệu lực. Những thay đổi này có ảnh hưởng lớn đến thị trường chung cư:

a) Quy định về sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn

Một trong những điểm gây tranh luận nhiều nhất là quy định về sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn, áp dụng đối với những dự án mới từ sau 1/7/2025. Theo đó, căn hộ có thể được sở hữu 50 hoặc 70 năm tùy theo tuổi thọ công trình và loại hình sử dụng. Mặc dù các căn hộ đã được cấp sổ đỏ trước ngày luật có hiệu lực vẫn được sở hữu lâu dài, nhưng tâm lý thị trường ít nhiều bị tác động.

Tuy vậy, cần nhìn nhận thực tế rằng tuổi thọ trung bình của phần lớn các công trình chung cư hiện nay cũng chỉ vào khoảng 50–70 năm. Quy định này thực chất chỉ mang tính xác định rõ hơn trong sổ đỏ, và không ảnh hưởng đến quyền sở hữu, chuyển nhượng trong thời gian còn hiệu lực.

Tác động thực tế là các nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn khi mua căn hộ trong các dự án sau ngày 1/7/2025, buộc phải chọn lọc kỹ lưỡng và quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, uy tín chủ đầu tư và tiện ích đi kèm.

b) Siết quản lý, minh bạch hơn trong giao dịch bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định chặt chẽ về điều kiện mở bán, đặt cọc, bảo lãnh tài chính và nghĩa vụ công bố thông tin của chủ đầu tư. Điều này giúp thị trường minh bạch hơn, giảm rủi ro cho người mua, đặc biệt là người mua ở giai đoạn đầu dự án.

Đối với nhà đầu tư, đây là một tín hiệu tích cực vì tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, giảm thiểu khả năng mua phải sản phẩm “dự án ma” hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực.

3. Diễn biến giá bán chung cư – đang ở đỉnh hay còn tăng?

a) Mức giá chung cư hiện tại

Tính đến giữa năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn ở mức cao, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình sơ cấp dao động từ 45–75 triệu/m², tùy vào vị trí và loại hình. Tại TP.HCM, mức giá thậm chí còn cao hơn, có nơi lên đến 100–120 triệu/m².

Giá căn hộ tại các khu vực vùng ven như Long Biên, Hoài Đức, Gia Lâm (Hà Nội) hay Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè (TP.HCM) cũng đã chạm ngưỡng 35–55 triệu/m², tức tiệm cận mức giá trung tâm cách đây 5 năm.

b) Dự báo xu hướng giá

Phần lớn chuyên gia nhận định giá chung cư sẽ không giảm, nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại, chỉ khoảng 5–8%/năm ở các khu vực có tiềm năng rõ rệt. Một số khu vực có khả năng bão hòa nếu nguồn cung bung ra quá nhiều.

Điều này có nghĩa, cơ hội đầu tư “lướt sóng” trong ngắn hạn gần như không còn. Thay vào đó, nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý nắm giữ dài hạn 3–5 năm để đạt được lợi nhuận kỳ vọng.

4. Lợi suất cho thuê thấp – rào cản đối với nhà đầu tư ngắn hạn

Một trong những vấn đề lớn nhất của đầu tư căn hộ hiện nay là lợi suất cho thuê thấp. Ở các thành phố lớn, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ chung cư dao động từ 3–4%/năm, trong khi chi phí vận hành, khấu hao tài sản và thuế ngày càng gia tăng.

Nguyên nhân là do giá bán căn hộ tăng nhanh hơn giá thuê. Cùng với đó, nguồn cung căn hộ cho thuê ngày càng lớn khiến giá thuê không thể tăng tương ứng.

Do đó, nếu mua chung cư để cho thuê, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng, lựa chọn khu vực có nhu cầu thuê thực sự cao (gần khu công nghiệp, trường đại học, bệnh viện, văn phòng…) và sản phẩm có diện tích vừa phải (30–60 m²) để đạt hiệu suất cao nhất.

5. Cạnh tranh gay gắt khi nguồn cung mới bùng nổ

Một điểm đáng lưu ý là nguồn cung chung cư mới đang gia tăng nhanh chóng. Nửa đầu năm 2025, Hà Nội đã ghi nhận gần 22.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán. TP.HCM cũng đang trong quá trình khơi thông pháp lý, dự báo hàng loạt dự án sẽ ra hàng vào cuối năm.

Sự gia tăng này có hai tác động:

• Thứ nhất, giúp đa dạng lựa chọn cho người mua, từ đó thị trường trở nên cạnh tranh hơn.
• Thứ hai, tạo áp lực thanh khoản đối với những căn hộ cũ hoặc ở các khu vực không có lợi thế về hạ tầng và tiện ích.

Nhà đầu tư cần nhận thức rõ điều này để không “ôm” những căn hộ khó ra hàng hoặc bị cạnh tranh về giá cho thuê.

6. Tâm lý thị trường đang dần ổn định, đầu tư có chọn lọc

Nếu giai đoạn 2020–2021 là thời kỳ “sốt nóng”, dòng tiền ào ạt đổ vào bất động sản thì từ năm 2023 đến nay, nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái cân nhắc, phân tích và chọn lọc kỹ lưỡng.

Sự chững lại của thị trường trong năm 2022–2023 đã thanh lọc đáng kể các nhà đầu cơ, đồng thời tạo điều kiện để những nhà đầu tư dài hạn, có tầm nhìn chiến lược quay trở lại.

Đầu tư chung cư hiện nay không còn là trò chơi của những ai mong muốn “lướt nhanh” trong vài tháng, mà là cuộc chơi của những người trường vốn, có kiến thức và am hiểu thị trường.

7. Đối tượng phù hợp để đầu tư chung cư sau 1/7/2025

Không phải ai cũng phù hợp để đầu tư vào căn hộ chung cư, đặc biệt là sau thời điểm 1/7/2025. Những người sau đây có thể xem xét kênh đầu tư này:

• Nhà đầu tư trường vốn, không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.
• Người có nhu cầu tích sản lâu dài, vừa giữ tiền vừa kỳ vọng tăng giá ổn định.
• Người muốn đầu tư cho thuê ở những khu vực có nhu cầu thuê cao.
• Người có kiến thức và khả năng đánh giá dự án, chọn lọc vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín.
• Những người đầu tư để ở nhưng linh hoạt sử dụng tài sản cho thuê sau này.

8. Một số khu vực có tiềm năng đầu tư căn hộ

Dựa trên các yếu tố hạ tầng, dân số, tốc độ đô thị hóa, giá cả và nhu cầu thực, có thể cân nhắc đầu tư chung cư ở những khu vực sau:

• Hà Nội: Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Hà Đông.
• TP.HCM: Thủ Đức, Quận 12, Bình Tân, Nhà Bè.
• Các đô thị vệ tinh: Dĩ An (Bình Dương), Thuận An, Biên Hòa, Bắc Ninh, Hạ Long, Vĩnh Yên.
• Các khu công nghiệp – trường đại học – y tế lớn: gần KCN Yên Phong, KCN Long Hậu, khu Đại học Quốc gia TP.HCM…

Kết luận

Từ 1/7/2025, đầu tư căn hộ chung cư vẫn là một lựa chọn đáng cân nhắc, nhưng không còn dễ dàng như giai đoạn trước. Thị trường hiện tại yêu cầu sự chọn lọc kỹ lưỡng, chiến lược rõ ràng, và tầm nhìn dài hạn.

Các nhà đầu tư nên:

• Tránh kỳ vọng lướt sóng trong ngắn hạn.
• Ưu tiên khu vực có tiềm năng đô thị hóa, hạ tầng phát triển, nhu cầu ở thực cao.
• Tập trung vào phân khúc trung cấp – bình dân, diện tích nhỏ – dễ bán – dễ cho thuê.
• Tính toán kỹ hiệu suất đầu tư, tránh phụ thuộc vào vay ngân hàng.
• Nắm rõ các thay đổi pháp luật để lựa chọn dự án đúng thời điểm, đúng pháp lý.

Đầu tư chung cư từ sau 1/7/2025 không dành cho số đông, nhưng là cơ hội thực sự cho những ai biết đi chậm, chắc, và nhìn xa.

Alan Đức Pro

Chia sẻ tri thức – Kiến tạo tương lai

Liên hệ: 0934586966