Vì sao các chủ đầu tư lớn gom đất khi thị trường bất động sản giảm sút

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, giao dịch trầm lắng, thanh khoản thấp, giá cả có xu hướng điều chỉnh, nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ “án binh bất động” hoặc rút khỏi thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, những ông lớn trong ngành bất động sản lại tận dụng giai đoạn này để âm thầm gom đất, tích lũy quỹ đất tại nhiều khu vực tiềm năng. Đây không phải là hiện tượng nhất thời, mà là chiến lược đầu tư đã được minh chứng qua nhiều chu kỳ thị trường. Vậy tại sao các chủ đầu tư lớn lại chọn thời điểm “nguy” để hành động? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các lý do đằng sau xu hướng đó, kèm dẫn chứng cụ thể để giúp người đọc hiểu rõ bản chất và mục tiêu của chiến lược gom đất trong giai đoạn thị trường suy giảm.

1. Thị trường giảm giá – cơ hội mua vào với chi phí thấp

Một trong những lý do đầu tiên khiến các chủ đầu tư lớn lựa chọn gom đất khi thị trường giảm là vì giá đất có xu hướng giảm hoặc chững lại trong giai đoạn này. Khi lực cầu yếu, thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thiếu vốn buộc phải bán ra để thu hồi dòng tiền. Điều này tạo ra một nguồn cung đất giá rẻ trên thị trường.

Việc gom đất vào thời điểm giá thấp giúp các chủ đầu tư tiết giảm chi phí đầu vào, tối ưu hóa lợi nhuận trong tương lai. Khi thị trường phục hồi, giá bất động sản tăng trở lại, giá trị quỹ đất tích lũy sẽ tăng lên theo cấp số nhân.

Dẫn chứng:
Năm 2023, khi thị trường bất động sản Việt Nam suy giảm do siết tín dụng và tâm lý chờ đợi sửa đổi luật, nhiều doanh nghiệp nhỏ và nhà đầu tư cá nhân đã buộc phải “xả hàng”. Trong khi đó, Tập đoàn Nam Long đã tuyên bố đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng để mở rộng quỹ đất ở Đồng Nai và Long An. Tập đoàn Đất Xanh cũng công bố kế hoạch tập trung gom đất và tái cấu trúc danh mục đầu tư để chờ thị trường hồi phục.

2. Chủ động đón đầu chu kỳ phục hồi

Bất động sản vận động theo chu kỳ: phục hồi – tăng trưởng – đỉnh – suy giảm – chạm đáy – phục hồi. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn định hướng dài hạn, không chạy theo các diễn biến ngắn hạn. Việc gom đất trong giai đoạn suy giảm là bước đi để đón đầu chu kỳ phục hồi, vốn luôn đến sau một thời kỳ khó khăn.

Các chủ đầu tư lớn thường sở hữu đội ngũ nghiên cứu thị trường chuyên sâu, có khả năng phân tích các yếu tố vĩ mô như: hạ tầng, chính sách, dòng vốn FDI, dân số, tốc độ đô thị hóa… Từ đó, họ có thể xác định được khu vực nào sẽ tăng trưởng mạnh trong 3-5 năm tới để gom đất ngay khi giá còn mềm.

Dẫn chứng:
Giai đoạn 2011–2013, thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng. Trong khi nhiều doanh nghiệp lao đao, Tập đoàn Vingroup lại âm thầm gom đất ở các khu vực ven đô Hà Nội, TP.HCM. Kết quả, khi thị trường bước vào chu kỳ tăng từ năm 2014 trở đi, Vingroup tung ra loạt dự án Vinhomes Riverside, Vinhomes Central Park, Vinhomes Times City… và trở thành nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam.

3. Quỹ đất khan hiếm dần theo thời gian

Đất đai là tài nguyên hữu hạn, đặc biệt là đất có vị trí đẹp, nằm trong các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng, kinh tế, đô thị. Theo thời gian, cùng với tốc độ đô thị hóa, quỹ đất phù hợp để phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Chính vì vậy, các chủ đầu tư lớn luôn ưu tiên chiến lược tích lũy quỹ đất lâu dài.

Việc sở hữu quỹ đất từ trước sẽ giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào tình trạng “săn đất” khi thị trường tăng trưởng nóng, từ đó tránh được rủi ro mua vào với giá cao, dễ dẫn đến biên lợi nhuận thấp.

Dẫn chứng:
Tập đoàn Novaland đã từng công bố chiến lược tích lũy quỹ đất lên đến hơn 10.000 ha, tập trung tại các khu vực ven TP.HCM như Đồng Nai, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu… từ giai đoạn 2018–2021. Đến năm 2022–2023, mặc dù thị trường gặp khó, Novaland vẫn tiếp tục gom đất ở các khu vực phát triển du lịch sinh thái như Đà Lạt, Phan Thiết, Mũi Né với tầm nhìn dài hạn phục vụ các đại dự án như NovaWorld.

4. Tận dụng lợi thế về tài chính và đàm phán

Các chủ đầu tư lớn thường có tiềm lực tài chính vững mạnh, được hậu thuẫn bởi các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư chiến lược hoặc nguồn vốn quốc tế. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, họ có nhiều lợi thế khi đàm phán mua đất từ các chủ sở hữu nhỏ lẻ đang gặp áp lực tài chính.

Giai đoạn thị trường trầm lắng cũng là lúc ít có sự cạnh tranh, từ đó các thương vụ M&A, thâu tóm quỹ đất diễn ra thuận lợi hơn và với mức giá ưu đãi. Chủ đầu tư có thể triển khai thương lượng kéo dài, gom dần quỹ đất lớn mà không sợ bị “tranh giành”.

Dẫn chứng:
Từ cuối năm 2022, nhiều chủ đầu tư nhỏ phải bán bớt tài sản để thanh toán trái phiếu hoặc trả nợ ngân hàng. Một số ông lớn như Sunshine Group, Hưng Thịnh Group, Masterise Homes đã âm thầm đàm phán mua lại các dự án dở dang hoặc quỹ đất sạch ở Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bình Thuận. Một số thương vụ được ký kết kín, không công bố giá trị nhưng theo chuyên gia, mức chiết khấu có thể lên tới 20–30% so với thời điểm đỉnh giá.

5. Đáp ứng chiến lược trung và dài hạn

Không giống như các nhà đầu tư cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ, các tập đoàn lớn luôn hoạt động theo chiến lược trung – dài hạn. Việc gom đất là bước chuẩn bị cho chu kỳ phát triển tiếp theo trong 3–7 năm, thậm chí dài hơn.

Bất kỳ doanh nghiệp phát triển bất động sản nào cũng cần quỹ đất sạch để triển khai dự án mới. Nếu không chủ động gom từ trước, họ sẽ gặp khó khăn trong việc có dự án mới để tiếp tục tăng trưởng doanh thu và duy trì vị thế trên thị trường.

Dẫn chứng:
CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Khang Điền nhiều năm liền ghi nhận tốc độ tăng trưởng ổn định nhờ sở hữu quỹ đất quy mô lớn tại TP.Thủ Đức, quận 9, Bình Chánh… Trong các báo cáo thường niên, Khang Điền liên tục nhấn mạnh rằng chiến lược phát triển bền vững của họ dựa trên việc mở rộng quỹ đất để chuẩn bị cho các dòng sản phẩm nhà ở trung cấp, phù hợp với xu hướng và nhu cầu thị trường.

6. Tối ưu hóa hiệu quả sử dụng dòng tiền

Khi thị trường giảm tốc, dòng tiền của doanh nghiệp lớn sẽ không bị dàn trải cho các hoạt động như mở bán, truyền thông, vận hành dự án mới. Thay vào đó, dòng tiền được tái phân bổ vào các hoạt động dài hạn hơn như M&A quỹ đất, nghiên cứu pháp lý, xin quy hoạch, chuẩn bị giấy tờ pháp lý cho các dự án tương lai.

Ngoài ra, trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, lãi suất ngân hàng giảm, việc tích lũy tài sản cố định như đất nền có thể được xem là “cảng trú ẩn” an toàn và có hiệu quả sinh lời cao hơn gửi ngân hàng hoặc đầu tư vào các tài sản tài chính nhiều rủi ro.

Dẫn chứng:
Báo cáo tài chính quý I/2024 của một số doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Nam Long, Becamex cho thấy dù doanh thu từ hoạt động bán hàng giảm nhẹ, nhưng khoản mục đầu tư vào tài sản cố định (chủ yếu là quỹ đất) lại tăng mạnh, chiếm từ 30–45% tổng tài sản. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang dồn nguồn lực để tích lũy đất đai chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

7. Tận dụng điều kiện pháp lý thuận lợi

Giai đoạn trầm lắng của thị trường thường cũng trùng với các mốc thay đổi chính sách pháp luật quan trọng. Các chủ đầu tư lớn có đội ngũ pháp lý chuyên nghiệp có thể nắm bắt trước các lợi thế từ những thay đổi này để chọn lọc và gom đất ở những khu vực được hưởng lợi.

Ví dụ, các khu vực chuẩn bị được nâng cấp hành chính, quy hoạch thành đô thị loại II, thành phố trực thuộc tỉnh hoặc nằm trong quy hoạch vành đai, cao tốc mới thường có tiềm năng tăng giá mạnh. Các ông lớn sẽ gom đất từ sớm để hưởng lợi từ biên độ tăng trưởng sau khi quy hoạch được công bố hoặc đi vào thực hiện.

Dẫn chứng:
Năm 2024, khi thông tin về việc mở rộng đường Vành đai 4 tại Hà Nội và TP.HCM được công bố, nhiều tập đoàn đã nhanh chóng tiến hành khảo sát, mua gom đất tại các điểm giao cắt lớn như huyện Hoài Đức, Thường Tín, Bình Chánh, Hóc Môn… Một số khu đất được mua trước cả khi quyết định quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Kết luận

Gom đất khi thị trường giảm sút không phải là hành động mạo hiểm mà là một chiến lược đầu tư bài bản, được thực hiện bởi các chủ đầu tư lớn với tầm nhìn dài hạn, tiềm lực tài chính vững mạnh và khả năng phân tích thị trường chuyên sâu. Việc tích lũy quỹ đất ở thời điểm giá thấp, thanh khoản kém sẽ giúp các doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu vào, chủ động nguồn cung dự án, đón đầu chu kỳ phục hồi và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng dòng tiền.

Với kinh nghiệm trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường, các ông lớn trong ngành bất động sản hiểu rõ rằng: khủng hoảng là cơ hội, và đất đai luôn là tài sản chiến lược cần được tích lũy từ sớm. Chính vì vậy, khi phần lớn thị trường còn đang chờ đợi, thì họ đã âm thầm chuẩn bị cho những cú bứt phá ngoạn mục trong tương lai.

Alan Đức Pro

Chia sẻ tri thức – Kiến tạo tương lai

Liên hệ: 0934586966