Dưới đây là tổng hợp đầy đủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản (áp dụng từ 01/01/2025 theo Luật sửa đổi, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023), trình bày rõ ràng để bạn luyện thi, nghiên cứu hoặc sử dụng chuyên môn.

I. Khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án cho tổ chức, cá nhân khác đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án đó.

Căn cứ pháp lý chính:

• Luật Kinh doanh BĐS 2014 (đã được sửa đổi bởi Luật số 29/2023/QH15)
• Luật Đất đai 2024
• Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS

II. Điều kiện để được chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 49 – Luật Kinh doanh Bất động sản (đã được sửa đổi):

1. Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng

• Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hợp pháp.
• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (thuế, tiền sử dụng đất…).
• Phần dự án chuyển nhượng chưa bán, chưa cho thuê, chưa thế chấp.
• Đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư tại phần dự án chuyển nhượng.

2. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng

• Phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hợp pháp.
• Có năng lực tài chính, kỹ thuật để tiếp tục triển khai dự án.
• Cam kết tiếp tục thực hiện đúng quy hoạch, thiết kế, tiến độ và các nghĩa vụ của dự án theo phê duyệt ban đầu.

III. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

1. Trường hợp phải xin chấp thuận chuyển nhượng

Theo Điều 50 – Luật KDBĐS:

• Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chuyển nhượng phải được cơ quan chấp thuận chủ trương phê duyệt chuyển nhượng.

Hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị chuyển nhượng dự án
• Văn bản chấp thuận của HĐQT hoặc người đại diện pháp luật (nếu là pháp nhân)
• Giấy tờ chứng minh điều kiện chuyển nhượng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hồ sơ năng lực bên nhận chuyển nhượng

Cơ quan thẩm quyền:

• UBND tỉnh (đối với phần lớn các dự án địa phương)
• Bộ Xây dựng hoặc Thủ tướng (đối với dự án lớn, liên vùng, đặc biệt)

2. Trường hợp không cần chấp thuận

• Dự án không phải xin chủ trương đầu tư hoặc phần chuyển nhượng thuộc quyền định đoạt theo quy định dân sự.
• Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đã đầu tư (không chuyển nhượng nghĩa vụ phát triển bất động sản nữa).

→ Trường hợp này chỉ cần làm thủ tục tại Sở TNMT để cập nhật quyền sử dụng đất.

IV. Hình thức chuyển nhượng

Chuyển nhượng dự án được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản, phải:

• Lập thành văn bản
• Có công chứng hoặc chứng thực
• Gửi cơ quan quản lý nhà nước để theo dõi, giám sát

Nội dung hợp đồng phải có:

• Tên, phạm vi dự án chuyển nhượng
• Quyền, nghĩa vụ các bên
• Cam kết về thực hiện tiếp dự án
• Giá chuyển nhượng, tiến độ thanh toán

V. Trách nhiệm của các bên sau chuyển nhượng

1. Bên chuyển nhượng:

• Bàn giao đầy đủ hồ sơ, giấy tờ, tài sản, quyền sử dụng đất liên quan đến dự án.
• Thanh lý nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bên thứ ba (nếu có).
• Không tiếp tục can thiệp vào quá trình phát triển dự án.

2. Bên nhận chuyển nhượng:

• Thực hiện đúng nghĩa vụ theo thiết kế, quy hoạch, tiến độ được duyệt.
• Báo cáo việc tiếp tục triển khai với UBND cấp tỉnh và Sở Xây dựng.
• Công khai thông tin với khách hàng nếu bán hàng, huy động vốn.

VI. Một số lưu ý pháp lý thực tế

• Không được chuyển nhượng khi đang thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất của dự án.
• Nếu đang có khách hàng mua sản phẩm, phải giải quyết quyền lợi của họ trước khi chuyển nhượng.
• Việc chuyển nhượng không làm thay đổi nội dung quy hoạch, không cấp lại các giấy phép đã có.
• Trường hợp chuyển nhượng sai quy định có thể bị thu hồi dự án, xử phạt đến 1 tỷ đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

VII. Một số ví dụ điển hình

Ví dụ 1:

Công ty A đầu tư một dự án khu đô thị 50ha tại Quảng Ninh. Sau khi xây dựng hạ tầng 20ha, công ty muốn chuyển nhượng phần diện tích này cho công ty B. Việc chuyển nhượng cần:

• Văn bản chấp thuận của UBND tỉnh Quảng Ninh.
• Cam kết của công ty B về tiếp tục đầu tư xây dựng và bàn giao đúng hạ tầng.
• Bên A phải nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Ví dụ 2:

Một doanh nghiệp BĐS muốn bán toàn bộ dự án căn hộ chưa xây móng cho doanh nghiệp khác. Đây là hành vi bị cấm vì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 55 Luật KDBĐS.

VIII. Trắc nghiệm ôn luyện

Câu 1: Chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi nào?

A. Khi có chủ trương đầu tư
B. Khi đã có giấy phép xây dựng
C. Khi không có tranh chấp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
D. Khi khách hàng chưa nộp tiền

→ Đáp án đúng: C

Câu 2: Bên nhận chuyển nhượng dự án cần điều kiện nào sau đây?

A. Là cá nhân người nước ngoài
B. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
C. Có đăng ký kinh doanh bất động sản và đủ năng lực tài chính
D. Có hợp đồng vay vốn ngân hàng

→ Đáp án đúng: C

Câu 3: Hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản gồm những gì?

A. Giấy phép xây dựng
B. Đơn đề nghị chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý, hồ sơ bên nhận chuyển nhượng
C. Hợp đồng thuê đất
D. Biên bản nghiệm thu công trình

→ Đáp án đúng: B

Câu 4: Việc chuyển nhượng dự án không hợp lệ có thể bị xử lý như thế nào?

A. Thu hồi dự án, phạt hành chính
B. Phạt cảnh cáo
C. Đình chỉ hoạt động vĩnh viễn
D. Không bị xử phạt

→ Đáp án đúng: A

Alan Đức Pro

Chia Sẻ Tri Thức – Kiến Tạo Tương Lai

Liên hệ: 0934586966