Alan Đức Pro tổng hợp các quy định pháp luật đầy đủ, cập nhật đến 01/7/2025 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, phục vụ mục đích ôn luyện thi hoặc sử dụng chuyên môn. Bài viết dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2014/QH13, Luật sửa đổi bổ sung năm 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), cùng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn hiện hành

I. Khái niệm “kinh doanh bất động sản”

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.”

Ví dụ:

• Mua đất phân lô bán nền
• Xây nhà để bán hoặc cho thuê
• Nhận chuyển nhượng căn hộ để cho thuê lại

II. Phân loại chủ thể kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã)
2. Cá nhân (hộ gia đình hoặc cá nhân có tư cách pháp nhân, không lập doanh nghiệp)
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm đầu tư FDI)

III. Điều kiện kinh doanh bất động sản theo từng loại chủ thể

1. Đối với tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã)

Theo Điều 4 và Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi 2023):

a) Về điều kiện chung:

• Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
• Có ngành nghề đăng ký kinh doanh bất động sản.

b) Về điều kiện vốn:

• Không yêu cầu vốn pháp định bắt buộc như trước (theo sửa đổi Luật 2023, bỏ yêu cầu 20 tỷ vốn pháp định).
• Tuy nhiên, phải chứng minh năng lực tài chính phù hợp với quy mô dự án.

c) Về điều kiện pháp lý dự án:

• Có quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Đất đã hoàn thành thủ tục pháp lý theo quy định Luật Đất đai (giao đất, cho thuê đất…).
• Dự án đã được phê duyệt đầu tư, có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư nếu thuộc diện phải xin phép.

2. Đối với cá nhân, hộ gia đình

Điều 5 và Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS quy định:

Cá nhân, hộ gia đình được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nếu:

• Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp (sổ đỏ, sổ hồng).
• Không mang tính kinh doanh thường xuyên, chuyên nghiệp (nghĩa là bán từ 1–2 tài sản/năm).

Nếu hoạt động kinh doanh thường xuyên, phải:

• Thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã
• Đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo luật

Ví dụ cần lập doanh nghiệp:

• Một cá nhân sở hữu 10 căn hộ cho thuê liên tục
• Một hộ gia đình chuyên mua đất nông nghiệp chuyển đổi rồi phân lô bán nền

3. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

Theo Điều 11, Điều 14, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi 2023):

a) Cá nhân nước ngoài:

• Được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án thương mại).
• Không được trực tiếp mua đất nền (vì không có quyền sử dụng đất).

b) Tổ chức nước ngoài (doanh nghiệp FDI):

• Được đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư.
• Phải lập doanh nghiệp tại Việt Nam, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Lưu ý: Có giới hạn về tỷ lệ sở hữu (không quá 30% căn hộ mỗi chung cư hoặc 250 nhà riêng lẻ/dự án).

IV. Một số điều kiện cụ thể với từng loại hình kinh doanh

1. Điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 55 Luật KDBĐS 2014:

• Chủ đầu tư chỉ được phép bán khi:
  • Có giấy phép xây dựng (nếu phải xin).
  • Có hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế kỹ thuật được duyệt.
  • Có đảm bảo tài chính (bảo lãnh ngân hàng cho dự án nếu bán nhà hình thành trong tương lai).
  • Đã xây xong phần móng.

2. Điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án

Theo Điều 49, Luật Kinh doanh BĐS:

• Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi:
  • Có quyết định phê duyệt đầu tư, giấy phép xây dựng.
  • Đất dự án không có tranh chấp, nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành.
  • Người nhận chuyển nhượng cũng phải có điều kiện như chủ đầu tư (năng lực tài chính, pháp lý).

3. Điều kiện ký hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản

• Phải lập thành văn bản theo mẫu quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD.
• Hợp đồng phải có đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, tiến độ thanh toán.
• Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai, phải có ngân hàng bảo lãnh tiến độ bàn giao.

V. Nghĩa vụ pháp lý trong kinh doanh bất động sản

1. Về thuế, phí

• Thuế TNDN (20%) đối với tổ chức.
• Thuế TNCN (2% giá chuyển nhượng) đối với cá nhân bán bất động sản.
• Lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ.

2. Về báo cáo, đăng ký

• Doanh nghiệp phải công bố thông tin dự án bất động sản (theo Điều 6 Luật KDBĐS).
• Phải có sàn giao dịch hoặc qua sàn hợp pháp khi bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 9, Luật sửa đổi 2023).

VI. Các trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp vẫn được kinh doanh BĐS

Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014, các tổ chức sau được miễn lập DN khi kinh doanh bất động sản:

• Tổ chức tín dụng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng xử lý nợ xấu thông qua tài sản bảo đảm.
• Tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê tài sản thuộc sở hữu hợp pháp (không thường xuyên).
• Cơ quan nhà nước tổ chức đấu giá tài sản công, nhà ở xã hội.

VII. Hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Theo Điều 8 Luật KDBĐS:

• Kinh doanh nhà, công trình xây dựng không đúng thiết kế.
• Giao dịch bất động sản không đủ điều kiện.
• Lừa dối khách hàng, không công khai thông tin.
• Gian lận thuế, lợi dụng chính sách ưu đãi…

VIII. Tổng hợp các văn bản pháp luật quan trọng cần học

1. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
2. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật KDBĐS năm 2023 (hiệu lực từ 01/01/2025)
3. Luật Nhà ở 2014, sửa đổi 2023
4. Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/01/2025)
5. Nghị định 02/2022/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành Luật KDBĐS
6. Thông tư 02/2016/TT-BXD hướng dẫn hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản

IX. Gợi ý ôn tập trắc nghiệm

1. Điều kiện tổ chức được kinh doanh BĐS là gì?

A. Có từ 3 nhân viên trở lên
B. Có ngành nghề kinh doanh bất động sản và đăng ký doanh nghiệp
C. Có hợp đồng bảo lãnh ngân hàng
D. Có vốn điều lệ tối thiểu 10 tỷ đồng

Đáp án đúng: B

2. Chủ đầu tư được bán nhà hình thành trong tương lai khi nào?

A. Đã thi công xong phần móng
B. Đã xây xong phần thô
C. Có hồ sơ pháp lý và được phép kinh doanh
D. Cả A và C

Đáp án đúng: D