1. Bức tranh kinh tế và quy hoạch: Cơ sở cho sự phát triển bền vững
Năm 2025, Quảng Ninh tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế hàng đầu miền Bắc và cả nước. Theo số liệu từ UBND tỉnh Quảng Ninh, trong 6 tháng đầu năm 2025, GRDP của tỉnh tăng trưởng 10,2%, nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước. Tổng thu ngân sách nhà nước đạt hơn 29.000 tỷ đồng, trong đó thu nội địa chiếm 80%.
Động lực chính thúc đẩy kinh tế Quảng Ninh là sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, đặc biệt là tuyến cao tốc Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái đã hoàn thiện, cùng với Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn, cảng biển nước sâu Cái Lân, hệ thống logistics đang được mở rộng. Định hướng phát triển Quảng Ninh trở thành trung tâm kinh tế biển, du lịch, logistics và công nghiệp công nghệ cao trong giai đoạn 2025–2030 đã được thể hiện rõ trong điều chỉnh Quy hoạch tỉnh.
Những yếu tố này đã, đang và sẽ tiếp tục là nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản Quảng Ninh phát triển mạnh mẽ, không chỉ tại các đô thị trung tâm mà còn mở rộng sang các khu vực vệ tinh.
2. Tổng quan thị trường bất động sản Quảng Ninh năm 2025
2.1. Sự phân hóa rõ rệt theo địa bàn
Trong năm 2025, thị trường bất động sản Quảng Ninh ghi nhận xu hướng phân hóa mạnh giữa các khu vực phát triển nóng như Hạ Long, Cẩm Phả, Móng Cái và các huyện còn đang hoàn thiện hạ tầng như Đầm Hà, Tiên Yên hay Ba Chẽ.
- Thành phố Hạ Long tiếp tục là tâm điểm với các dự án căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng và đất nền đô thị. Nguồn cung mới không lớn, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai như FLC Tropical City Hạ Long, Green Dragon City…
- Móng Cái được hưởng lợi lớn từ hạ tầng cao tốc và các chính sách phát triển kinh tế cửa khẩu. Giá đất tại một số khu vực như Hải Yên, Trần Phú tăng trung bình 10–15% so với cùng kỳ 2024.
- Cẩm Phả đang nổi lên như một điểm đến mới cho nhà đầu tư, đặc biệt là sau khi các khu công nghiệp được mở rộng và dân cư có xu hướng dịch chuyển ra ngoài Hạ Long.
- Vân Đồn sau thời gian trầm lắng do siết chặt pháp lý, năm 2025 đã khởi động lại với hàng loạt dự án trọng điểm như Khu kinh tế Vân Đồn, Khu phức hợp Casino, các khu đô thị ven biển.
2.2. Giao dịch tăng trở lại, giá ổn định hoặc nhích nhẹ
Sau một giai đoạn chững lại trong giai đoạn 2022–2023 và phục hồi nhẹ năm 2024, thị trường bất động sản Quảng Ninh bước sang năm 2025 với tâm lý tích cực. Theo thống kê từ Sở Xây dựng Quảng Ninh, tổng lượng giao dịch bất động sản quý I và II/2025 tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc có giao dịch sôi động nhất là đất nền trong các khu đô thị đã có sổ hồng tại Hạ Long, Móng Cái và đất thổ cư vùng ven Cẩm Phả.
Về giá, thị trường ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 5–10% tại các vị trí trung tâm đô thị và khu vực có hạ tầng mới đưa vào khai thác. Tại một số khu vực như phường Hà Khánh (Hạ Long), giá đất nền đã tăng từ mức 32 triệu/m² năm 2024 lên 35–38 triệu/m² giữa năm 2025.
3. Phân khúc thị trường chi tiết
3.1. Phân khúc đất nền đô thị và thổ cư
Phân khúc đất nền và đất thổ cư tại Quảng Ninh vẫn là lựa chọn hàng đầu cho nhà đầu tư cá nhân nhờ mức giá linh hoạt, tiềm năng sinh lời dài hạn. Các khu vực có tỷ lệ giao dịch cao tập trung ở:
- Hạ Long: Các phường Hà Khánh, Cao Thắng, Hùng Thắng, Giếng Đáy – nơi có các khu tái định cư hoặc mở rộng đô thị.
- Móng Cái: Các tuyến đường kết nối với cửa khẩu Móng Cái, KCN Hải Yên, ven sông Ka Long.
- Cẩm Phả: Các khu ven Quốc lộ 18, gần trung tâm hành chính mới hoặc khu dân cư phường Cẩm Bình.
Giá dao động từ 18–40 triệu/m², tùy vị trí và pháp lý. Một số khu đã có hạ tầng đồng bộ và dân cư hiện hữu, giá có thể chạm ngưỡng 50 triệu/m².
3.2. Căn hộ chung cư
Nguồn cung căn hộ tại Quảng Ninh vẫn tập trung chủ yếu tại Hạ Long. Trong năm 2025, có khoảng 1.200 căn hộ được mở bán mới từ các dự án như Green Bay Premium, New Life Tower, Sun Marina Town… Tuy nhiên, thị trường này đang chững lại do nhu cầu thực còn yếu và xu hướng chuyển sang sở hữu nhà liền thổ.
Giá bán trung bình dao động từ 23–35 triệu/m² với căn hộ trung cấp. Dòng sản phẩm cao cấp ven biển có thể lên đến 50–60 triệu/m² nhưng lượng tiêu thụ khá chậm.
3.3. Bất động sản nghỉ dưỡng
Sau giai đoạn đóng băng, năm 2025 chứng kiến sự tái khởi động của các dự án nghỉ dưỡng ven biển tại Bãi Cháy, Tuần Châu, Vân Đồn. Các chủ đầu tư lớn như Sun Group, BIM Group, FLC… đang tiến hành tái cơ cấu sản phẩm và đưa ra các chính sách linh hoạt hơn về tài chính, pháp lý.
Giá biệt thự nghỉ dưỡng dao động từ 9–18 tỷ đồng/căn, tùy theo vị trí và tiến độ. Nhiều nhà đầu tư cá nhân vẫn dè chừng với dòng sản phẩm này do tính thanh khoản chưa cao.
4. So sánh bất động sản Quảng Ninh với các địa phương lân cận
| Yếu tố | Quảng Ninh | Hải Phòng | Bắc Giang |
|---|---|---|---|
| GRDP 6T/2025 | 10,2% | 9,1% | 8,3% |
| Hạ tầng giao thông | Cao tốc nối đến cửa khẩu, sân bay, cảng biển | Cao tốc, cảng quốc tế | Đang hoàn thiện |
| Tâm điểm đầu tư | Hạ Long, Vân Đồn, Móng Cái | Thủy Nguyên, Đồ Sơn | Bắc Giang TP, Việt Yên |
| Giá đất nền trung tâm | 30–60 triệu/m² | 28–55 triệu/m² | 22–45 triệu/m² |
| Biên độ tăng giá 2025 | 5–10% | 4–7% | 8–12% |
| Loại hình nổi bật | Đất nền, nghỉ dưỡng, đô thị mới | Đất nền, nhà phố, KCN | Đất nền, KCN |
So sánh cho thấy bất động sản Quảng Ninh giữ được sự ổn định và tiềm năng dài hạn, đặc biệt nhờ yếu tố hạ tầng và quy hoạch bài bản. Trong khi đó, Bắc Giang tăng trưởng nhanh về giá nhưng rủi ro pháp lý còn lớn, còn Hải Phòng đang dần bão hòa ở các khu vực trung tâm.
5. Những rào cản và thách thức
Dù có nhiều tiềm năng, thị trường bất động sản Quảng Ninh cũng đang đối mặt với một số thách thức như:
- Pháp lý chậm hoàn thiện: Một số dự án vẫn chưa có sổ hồng hoặc đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch.
- Thanh khoản chưa cao ở dòng nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp.
- Sự lệch pha cung – cầu: Dư thừa dòng cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở giá hợp lý cho người dân địa phương.
Ngoài ra, những đợt thanh kiểm tra về đất đai, trật tự xây dựng ở các huyện như Vân Đồn, Đông Triều khiến tâm lý đầu tư tại đây có phần thận trọng hơn.
6. Dự báo xu hướng và cơ hội đầu tư 2025–2026
6.1. Xu hướng nổi bật
- Dịch chuyển đầu tư sang khu vực ven biển thứ cấp: Các huyện như Quảng Yên, Tiên Yên, Đầm Hà bắt đầu hút dòng vốn đón đầu quy hoạch.
- Bất động sản khu công nghiệp lên ngôi: Nhất là quanh KCN Đông Mai, KCN Hải Yên, KCN Bắc Tiền Phong.
- Sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch rõ ràng sẽ được ưu tiên.
6.2. Cơ hội cho nhà đầu tư trung – dài hạn
- Đầu tư đất nền khu dân cư hiện hữu tại Hạ Long, Cẩm Phả: Tính thanh khoản cao, giá ổn định.
- Săn đất thổ cư có tiềm năng thương mại quanh cao tốc Vân Đồn – Móng Cái: Đặc biệt là tại Trà Cổ, Hải Yên, Vạn Ninh.
- Tham gia đầu tư sớm tại các khu đô thị mới ven biển: Như Green Dragon City, khu đô thị ven sông Ka Long – Móng Cái.
Kết luận
Năm 2025, thị trường bất động sản Quảng Ninh đang bước vào giai đoạn ổn định và sàng lọc mạnh mẽ sau thời gian tăng trưởng nóng và điều chỉnh. Với lợi thế vượt trội về hạ tầng, chính sách thu hút đầu tư, cùng tiềm năng phát triển dài hạn, Quảng Ninh tiếp tục là điểm đến chiến lược cho nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.
Tuy nhiên, để thành công tại thị trường này, nhà đầu tư cần có chiến lược bài bản, ưu tiên sản phẩm pháp lý minh bạch, định hướng trung hạn và tránh chạy theo các “cơn sốt” ảo. Đặc biệt, cần theo sát quy hoạch, cập nhật chính sách và nắm bắt đúng thời điểm để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.
Alan Đức Pro
Chia sẻ Tri thức – Kiến tạo Tương lai
Liên hệ: 0934586966