Dưới đây là bài phân tích chuyên sâu của Alan Đức Pro về thị trường bất động sản Việt Nam trong tháng 6/2025, dành riêng cho các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp
1. Bối cảnh kinh tế và chính sách vĩ mô
1.1 Tăng trưởng GDP chững lại nhưng ổn định
Trong năm 2025, Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 6,5–8%, tuy nhiên Ngân hàng UOB hồi tháng 6 giảm dự báo từ hơn 8% xuống còn khoảng 6%, và World Bank, Oxford Economics đưa ra con số gần 6,5% (senvangdata.com.vn). Dẫu tốc độ thấp hơn kỳ vọng ban đầu, nền kinh tế vẫn duy trì được đà tăng ổn định. Việc tái cấu trúc bộ máy hành chính, sắp xếp 15 vùng điều hành vĩ mô và tái cấu trúc hệ thống ngân hàng đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chính sách tiền tệ – tài khóa hoạt động linh hoạt, từ đó gián tiếp hỗ trợ bất động sản (senvangdata.com.vn).
1.2 Quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản
Ngân hàng Nhà nước đang áp dụng chính sách thận trọng hơn với tín dụng vào bất động sản, đồng thời thúc đẩy tín dụng hướng vào sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội (tapchinganhang.gov.vn). Đặc biệt trong tháng 6, đợt đáo hạn khoảng 15.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp có sự đóng góp đáng kể từ nhóm bất động sản (chiếm hơn 50%), tạo áp lực lên dòng vốn ngành này (senvangdata.com.vn). Tuy nhiên tổng phát hành 5 tháng đầu năm vẫn tăng 26,2% so với cùng kỳ, đạt 80.500 tỷ đồng, cho thấy dòng vốn vẫn duy trì sức hút nhưng đã được điều chỉnh theo hướng chậm lại và minh bạch hơn (senvangdata.com.vn).
2. Triển vọng nguồn cung và sức cầu
2.1 Nguồn cung nhà ở tăng đều trong quý I
Theo Hội Môi giới Việt Nam (VARS), quý I/2025, toàn thị trường nhà ở ghi nhận khoảng 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với quý I/2024; trong đó có 14.500 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần cùng kỳ năm trước (baochinhphu.vn). Hơn nữa, tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, tương đương 12.273 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Riêng các dự án mới chào bán đạt tỷ lệ hấp thụ ~60%, phần lớn tập trung tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng… (baochinhphu.vn).
2.2 Phân khúc nhà ở xã hội thiếu hụt
Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, tuy nhiên đến cuối tháng 5 mới chỉ hoàn thiện khoảng 26.000 căn (tương đương 26,15% mục tiêu) (senvangdata.com.vn). Bộ Xây dựng cảnh báo nếu không tháo gỡ thủ tục và vốn kịp thời, cả năm có thể chỉ đạt 70–75% mục tiêu. Điều này phản ánh sự mất cân đối rõ rệt: nguồn lực ưu tiên vào phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc an sinh xã hội bị nghẽn.
2.3 Sự phân hóa rõ rệt của thị trường
Theo TS. Trần Xuân Lượng, thị trường 6 tháng cuối năm hướng tới trạng thái đi ngang, không bùng nổ. Phân khúc nhà ở thực – đặc biệt căn hộ có hạ tầng hoàn thiện – sẽ tăng nhẹ, trong khi phân khúc đầu cơ như đất nền vùng xa và nghỉ dưỡng có thể chững lại hoặc giảm giá (senvangdata.com.vn, diaocachau.com.vn). Điều này phản ánh hành lang chính sách: ưu tiên kiểm soát dòng tiền, hỗ trợ nhu cầu thực.
3. Phân tích từng phân khúc chính
3.1 Thị trường căn hộ Hà Nội
- Giá căn hộ quý III/2024 tăng 22,3% so với cùng kỳ, lên khoảng 2.547 USD/m²; nửa đầu 2025 vẫn ghi nhận đà tăng nhờ nhu cầu cao, nguồn cung mới hạn chế và chính sách hỗ trợ (vars.com.vn, globalpropertyguide.com).
- Trong Q1/2025, Hà Nội tiêu thụ gần 8.000 căn hộ mới (savills.com.vn).
- Vùng ven như Hà Nam, Ninh Bình chứng kiến lượt tìm kiếm tăng mạnh: Hà Nam +30%, Ninh Bình +90% theo Batdongsan.com (batdongsan.com.vn). Đây là dấu hiệu chuyển dịch nhu cầu từ trung tâm ra ven đô.
3.2 Thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận
- Giá trung bình quý III/2024 là 3.148 USD/m², giảm 2,5% so với cùng kỳ (tapchinganhang.gov.vn, vietnam-briefing.com). Tuy nhiên tháng 6/2025 ghi nhận dấu hiệu phục hồi nhẹ tại phân khúc giáp vùng như Bình Dương, Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An.
- Theo VARS tuần 2/6/2025, Bình Dương dẫn đầu với lượng mở bán gấp đôi cùng kỳ 2024, tỷ lệ hấp thụ ~74%, nhiều dự án đạt 70% giao dịch ngay khi chào hàng (vars.com.vn). Giá căn hộ sơ cấp khu này tăng do chi phí đầu vào và pháp lý được đẩy nhanh.
- Việc kết nối định hướng sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu và hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại Thủ Đức đang tạo cú huých lớn về hạ tầng, làm gia tăng thanh khoản và phổ rộng lực cầu người mua ở thực (vars.com.vn).
3.3 Thị trường đất nền & nghỉ dưỡng
- Vùng xa đô thị lớn gặp khó, giảm lướt sóng và đầu cơ. TS. Lượng nhận định phân khúc này sẽ giảm hoặc đi ngang khi thị trường điều tiết dòng tiền và siết chính sách (diaocachau.com.vn).
- Ngược lại, Bàu Bàng (Bình Dương) và các khu công nghiệp, vùng quy hoạch ven biển (Hải Phòng, Đà Nẵng) trở thành điểm sáng với FDI mạnh, phát triển đô thị công nghiệp, tạo nên nhu cầu thực về nhà ở và dịch vụ công nhân, nhà trọ (diaocachau.com.vn).
3.4 Bất động sản công nghiệp và logistics
- Nhà máy, kho xưởng, trung tâm logistics tiếp tục tăng tốc theo chiến lược “China+1” và đẩy mạnh chuỗi cung ứng, cộng hưởng đầu tư cơ sở hạ tầng đường bộ, cảng biển.
- Năm 2024, FDI vào lĩnh vực bất động sản nói chung đạt 25,4 tỷ USD, đứng thứ hàng đầu trong các ngành (vietnam-briefing.com). Cụ thể, FDI vào bất động sản tăng 46% quý I/2025, đạt gần 2,4 tỷ USD (avisonyoung.com).
- Vành đai 4 TP.HCM với vốn hơn 120.000 tỷ, cầu Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi ở Hà Nội; kết nối tới tỉnh sáp nhập mở rộng vùng công nghiệp được Quốc hội phê duyệt trong tháng 6 (senvangdata.com.vn). Điều này mở ra cơ hội đón làn sóng bất động sản công nghiệp tại các khu vệ tinh, vùng ven.
3.5 Thương mại – bán lẻ – văn phòng
- Việc mở cửa kinh tế và nhu cầu tiêu dùng nội địa hồi phục mạnh kéo theo ngành bán lẻ tăng trưởng vững: doanh thu bán lẻ quý IV/2024 tăng 9,3% so với cùng kỳ, đạt 6,4 triệu tỷ đồng (~250 tỷ USD) (senvangdata.com.vn).
- Báo cáo của CBRE cho biết thị trường thuê bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM có mức giá thuê tăng do nhu cầu mở rộng của các thương hiệu quốc tế .
- Văn phòng hạng A ở trung tâm có dấu hiệu ổn định, tuy nhiên các phân khúc thuê phục vụ công nghệ, logistics và M&A đang nổi, thể hiện dấu hiệu hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu .
4. Các nhân tố quan trọng tác động thị trường
4.1 Hoàn thiện khung pháp lý
Thông qua năm 2024–2025, Việt Nam cập nhật Land Law, Housing Law, Real Estate Business Law, điều chỉnh khung giá đất và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài (25–30 % căn hộ mỗi tòa, 350 căn/tỉnh) (vietnam-briefing.com).
Tháng 6/2025, nhiều địa phương triển khai tháo gỡ gần 97/142 dự án vướng pháp lý tại TP.HCM, cấp sổ hồng cho hơn 71.000 sản phẩm (senvangdata.com.vn).
4.2 Đầu tư công và hạ tầng
Các tuyến đường, cầu trọng điểm như Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi khởi công vào tháng 8–9/2025 tại Hà Nội; vành đai 4 TP.HCM, đường sắt quốc gia… tạo động lực lan toả đến thị trường ven đô (senvangdata.com.vn).
Xây dựng 9 đường sắt quốc gia với tổng vốn gần 67 tỷ USD và ngân sách 2025 tăng 21% (2,1 triệu tỷ đồng) hỗ trợ dài hạn ngành xây dựng và bất động sản .
4.3 Dòng vốn FDI & M&A
Quý I/2025 FDI vào bất động sản tăng 46%, đạt 2,4 tỷ USD (avisonyoung.com).
M&A gia tăng, nhất là với các quỹ lớn, thể hiện thị trường đang trong giai đoạn M&A tái cấu trúc .
4.4 Rủi ro và thách thức
- Dòng tiền vào kênh đầu cơ: nếu xảy ra, có thể gây sốt đất trở lại hoặc chu kỳ bất ổn, nhất là khi trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tín dụng siết chặt .
- Áp lực tài chính toàn cầu: thuế quan Mỹ 46% áp dụng tạm hoãn tới July 2025 ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng và triển vọng GDP, gián tiếp tác động đến đầu tư và thị trường công nghiệp – bất động sản .
- Nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt: nếu không cải thiện, trong dài hạn sẽ gây áp lực lên phân khúc nhà giá thấp, hạn chế khả năng tiếp cận của người thu nhập trung bình đến nhà ở chính thức (senvangdata.com.vn).
5. Triển vọng tháng 6/2025 – 6 tháng cuối năm
5.1 Tổng quan thị trường
– Tháng 6/2025 tiếp tục xu hướng phục hồi đã kéo dài từ Q1: tâm lý nhà đầu tư cải thiện, chính sách tháo gỡ pháp lý tích cực, đầu tư lớn kéo theo cơ sở pháp lý được đẩy mạnh .
– Thị trường đang trong giai đoạn “sàng lọc – phục hồi – tái định vị”, đi cùng dòng vốn FDI lớn, hoàn thiện hành lang pháp lý và đầu tư công ở cấp địa phương (senvangdata.com.vn).
5.2 Phân khúc nổi bật
- Hà Nội: nguồn cầu vẫn cao, giá tiếp tục tăng. Ngược lại, TP.HCM trung tâm vẫn ổn định, chờ sóng phục hồi.
- Vùng ven như Bình Dương, Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An tăng thanh khoản rõ rệt, tỷ lệ hấp thụ 70–74% (vars.com.vn).
- Bất động sản công nghiệp tiếp tục là tâm điểm với cơ chế ưu đãi, tích hợp quy hoạch và FDI mạnh.
- Nhà ở xã hội vẫn chậm tiến độ, nếu không cải thiện sẽ dẫn đến trạng thái thiếu hụt lâu dài.
- Phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng, đất nền xa tiếp tục được kiểm soát mạnh, có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ.
5.3 Góc nhìn chuyên gia
TS. Trần Xuân Lượng lưu ý thị trường 6 tháng cuối năm giữ trạng thái ổn định nếu dòng tiền được kiểm soát đúng hướng, ưu tiên sản xuất và nhu cầu thực (diaocachau.com.vn).
VARS đề cập xu hướng sáp nhập hành chính, dự án lớn… mở ra không gian mới cho bất động sản vùng ven và công nghiệp (vars.com.vn).
5.4 Dự báo & khuyến nghị
- Nguồn cung toàn thị trường: dự kiến tăng 10–20% trên nền tảng nguồn cung Q1, chủ yếu tại các đô thị loại 2, ven đô .
- Tỷ lệ hấp thụ: duy trì mức 25–30%, thậm chí cao với dự án pháp lý rõ ràng và hạ tầng tốt .
- Hoa hồng môi giới & chiến lược tiếp cận: nên tập trung vào phân khúc nhà ở thực, công nghiệp vùng ven, hội nhập dòng vốn FDI; hạn chế đầu cơ, đất nền chưa pháp lý.
- Khuyến nghị chính sách: thúc đẩy nhà ở xã hội, mở rộng tín dụng xanh, kiểm soát dòng vốn đầu cơ để bảo đảm thị trường phát triển bền vững.
6. Kết luận
Tháng 6/2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam: từ giai đoạn trầm lắng phục hồi sang trạng thái “tái cấu trúc – minh bạch – hướng tới bền vững”. Dòng vốn FDI mạnh cùng quy hoạch – pháp lý – đầu tư cơ sở hạ tầng là ba trụ cột lớn đẩy thị trường tiến lên. Mặc dù tồn tại rủi ro, nhất là với phân khúc đầu cơ và chính sách tín dụng, tuy nhiên các phân khúc có hạ tầng tốt, phục vụ nhu cầu thực và thị trường công nghiệp vẫn là “điểm sáng chiến lược”.
Trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ổn định, phân hoá rõ theo khu vực và loại hình. Để tận dụng cơ hội, các bên liên quan – từ nhà đầu tư, môi giới đến chính quyền địa phương – cần đặt trọng tâm vào chính sách minh bạch, dòng vốn hướng đến nhu cầu thực, và phát triển các dự án có quy hoạch, pháp lý đầy đủ.
Nguồn tài liệu tham khảo
- Vietnam Briefing, Global Property Guide, VARS, Sen Vàng Data, Avison Young, Savills Vietnam… (vietnam-briefing.com).
Alan Đức Pro
Chia sẻ Tri thức – Kiến tạo Thành công
Liên hệ: 0934586966