Alan Đức Pro phân tích chuyên sâu 20 tuyến phố kinh doanh tốt nhất tại TP Thanh Hóa
I. Tiêu chí lựa chọn 20 tuyến phố kinh doanh “đắt giá”
- Lưu lượng giao thông cao: mặt tiền đường chính, tập trung ô tô – xe máy, gần nút giao hoặc đường quốc lộ.
- Cơ sở hạ tầng & tiện ích: vỉa hè rộng, đỗ xe, điện nước ổn định, an ninh, gần khu dân cư/trường học/siêu thị.
- Hoạt động thương mại sôi động: mật độ cửa hàng, số lượng giao dịch nổi bật tại mỗi tuyến.
- Giá thuê – mua/bán thực tế: phản ánh khả năng sinh lời, mức phí thuê hợp lý so với thu nhập tiềm năng.
- Nguồn cung đa đạng: có từ kios, kiot nhỏ đến showroom, văn phòng, homestay, kho xưởng.
II. Bảng tổng hợp 20 tuyến phố – Giá thuê và mua/bán (tháng 6/2025)
| Thứ tự | Tuyến phố | Vị trí/Đặc điểm | Giá thuê (triệu đ/tháng) | Giá mua/bán (triệu đ/m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Nguyễn Trường Tộ | “Khu phố không ngủ”, buôn bán sầm uất | 30–60 / 100–300 m² | 100–150 |
| 2 | Quang Trung | Mặt đường quốc lộ 1A, trung tâm Đông Vệ | 11 / 70 m² | 90–120 |
| 3 | An Dương Vương | Trục QL47, lớn giao thông | 10–15 / 90–300 m² | 80–130 |
| 4 | Trường Thi | Gần trung tâm, cho thuê >26 triệu/200 m² | 26 / 200 m² | 90–140 |
| 5 | Lê Hoàn | Góc 2 mặt tiền, trung tâm | 30–60 / 100–200 m² | 100–160 |
| 6 | Âu Cơ | Đông Vệ, phố thương mại | 15 / 96 m² | 80–120 |
| 7 | Võ Nguyên Giáp | Đông Vệ, KD khai thác đa ngành | 20 / 90 m² | 80–120 |
| 8 | Lê Lĩnh | Khu Hàm Rồng – Đông Hải | 30–40 / 90–500 m² | 90–140 |
| 9 | Bùi Đình Túy | Phố ẩm thực, vỉa hè rộng | 50 / 90 m² | 110–160 |
| 10 | Đình Hương | Đông Cương, kinh doanh địa phương | 10 / 58 m² | 70–100 |
| 11 | Kim Quy | Hàm Rồng, thương mại đa năng | 10 / 500 m² | 100–140 |
| 12 | Trịnh Huy Quang | Đông Sơn | 20 / 100 m² | 80–120 |
| 13 | Bùi Đạt | Đông Sơn | 13 / 120 m² | 80–120 |
| 14 | Đông Phát | Đông Vệ | 10 / 80 m² | 70–100 |
| 15 | Lê Lâm | Đông Vệ | 20 / 90 m² | 80–120 |
| 16 | Quốc lộ 1A | Gần BigC, trường học, dân cư đông | 30 / 300 m² | 90–150 |
| 17 | VinCom (Điện Biên) | Trung tâm thương mại, văn phòng | 12 / 200 m² | 90–140 |
| 18 | Quảng Thành – Nga Sơn | Lô đất lớn mặt tiền 370 m² | 11 / 370 m² | 60–90 |
| 19 | Bắc – Nam 2 / QL1B | Lô đất 1500 m² mặt lớn | 12 / 1500 m² | 50–80 |
| 20 | Thành Công (Ba Đình) | Dùng cho văn phòng/shop quần áo | 14 / 80 m² | 80–110 |
Ghi chú: Giá thuê theo tin thực tế; giá mua/bán ước tính trên thị trường, phù hợp mức trung – cao.
III. 5 ví dụ minh họa theo loại hình và tuyến phố
1. Showroom, nội thất – Phố Lê Hoàn #5
- Mô tả: Góc 2 mặt tiền 10 × 7 m, 2 tầng, vị trí đắc địa trung tâm, phù hợp showroom ô tô nhỏ, nội thất, thiết bị điện tử.
- Giá thuê: 30–60 triệu/tháng
- Phân tích: Với diện tích ~140 m² sàn, dòng tiền thuê khoảng 8–12%/năm. Phù hợp dòng vốn mạnh: showroom nội thất cao cấp, cửa hàng điện thoại, showroom xe máy/xe đạp điện.
2. Nhà hàng/ăn uống – Phố Bùi Đình Túy #9
- Mô tả: Mặt tiền rộng, vỉa hè >5 m, sẵn sàng bàn ghế vỉa hè, khu ẩm thực sầm uất.
- Giá thuê: 50 triệu/tháng cho 90 m² (
- Phân tích: Lưu lượng lớn và chi phí thuê có thể được bù đắp bằng doanh thu F&B, đây là địa điểm lý tưởng cho nhà hàng, café, quán trà sữa.
3. Văn phòng cao cấp – VinCom (Điện Biên) #17
- Mô tả: Sàn văn phòng >200 m² tại tòa thương mại VinCom, đầy đủ PCCC, bảo vệ 24/7.
- Giá thuê: 12 triệu/tháng
- Phân tích: Chi phí thấp hơn nhiều so với mặt phố, phù hợp công ty dịch vụ, trung tâm tiếng Anh, spa, hoặc showroom nhẹ; đảm bảo hình ảnh thương hiệu bài bản.
4. Cửa hàng đa năng – Phố Quốc lộ 1A #16
- Mô tả: Mặt đường QL1A, gần BigC, khả năng tiếp cận cao, diện tích ~300 m², có tầng lửng.
- Giá thuê: 30 triệu/tháng
- Phân tích: Phù hợp đa ngành: showroom nội thất, khu dịch vụ chăm sóc xe, trung tâm điện thoại, thể dụng dụng cụ.
5. Cho thuê cửa hàng nhỏ – Thành Công (Ba Đình) #20
- Mô tả: Mặt bằng tầng 1, mặt tiền 4,2 m, 80 m², phục vụ shop thời trang, văn phòng nhỏ.
- Giá thuê: 14 triệu/tháng
- Phân tích: Giá thuê vừa với doanh nghiệp nhỏ, phù hợp showroom quần áo, điện máy nhỏ, văn phòng tư vấn.
IV. Chiến lược khai thác theo phân khúc
1. Showroom – mặt phố hạng A (Nguyễn Trường Tộ, An Dương Vương, Lê Hoàn, Quốc lộ 1A)
- Mục tiêu: Showroom xe máy, thiết bị điện tử, nội thất, ngân hàng.
- Chiến lược: Ký hợp đồng dài hạn (3–5 năm), cải tạo nội thất, trang trí thương hiệu, hỗ trợ giai đoạn đầu.
2. Kinh doanh dịch vụ F&B (Bùi Đình Túy, Trường Thi, Đình Hương)
- Mục tiêu: Nhà hàng, café, trà sữa, quán ăn vặt.
- Chiến lược: Linh hoạt thuê 2–3 năm, tối ưu vỉa hè, marketing địa phương, tập trung giờ cao điểm & cuối tuần.
3. Văn phòng – khu đô thị/tòa cao tầng (VinCom, Lê Lĩnh)
- Mục tiêu: Công ty tư vấn, startup, trung tâm ngoại ngữ, spa.
- Chiến lược: Tập trung vào sàn 50–200 m², chi phí cố định, hình ảnh chuyên nghiệp, hỗ trợ cơ sở hạ tầng.
4. Cửa hàng nhỏ/trung tâm đa ngành (Âu Cơ, Võ Nguyên Giáp, Lê Lâm, Thành Công)
- Mục tiêu: Trang sức, điện thoại, salon tóc, cửa hàng tiện lợi.
- Chiến lược: Thuê 1–2 năm, lượt khách ổn định, thiết kế nhẹ, quản lý hiệu quả.
5. Cho thuê kho xưởng, đất lớn (Quảng Thành, Bắc–Nam 2/QL1B)
- Mục tiêu: Kho phân phối, trung tâm logistics, kho lạnh, chuyển phát.
- Chiến lược: Đầu tư dài hạn, hợp đồng 5–10 năm, ưu tiên bến bãi, phong thủy “đất lành”, gần đường lớn, sân bãi rộng.
V. Phân tích chi tiết ưu – nhược từng tuyến phố
1. Nguyễn Trường Tộ
- Ưu điểm: Là “phố không ngủ”, khách hàng tiềm năng lớn, đa ngành.
- Nhược điểm: Giá thuê cao, cần vốn và quản lý chuyên nghiệp.
2. Quang Trung
- Ưu: Mặt đường QL1A, lượng khách ổn định, phù hợp F&B, showroom.
- Nhược: Cạnh tranh nhiều, cần cá tính riêng.
3. An Dương Vương
- Ưu: Gần QL47, giao thông tốt, đa dạng mô hình.
- Nhược: Mức giá biến động, cần rà soát kỹ hợp đồng thuê.
4. Trường Thi
- Ưu: Gần trung tâm, nhiều khách hàng đô thị.
- Nhược: Nhu cầu cải tạo cao, thuê dài mới hiệu quả.
5. Lê Hoàn
- Ưu: Góc 2 mặt tiền, thương hiệu dễ nổi bật.
- Nhược: Chi phí điện, nước, bảo trì cao.
6. Âu Cơ & Võ Nguyên Giáp
- Ưu: Phố thương mại, phù hợp nhỏ lẻ.
- Nhược: Không phù hợp trưng bày lớn, cần sáng tạo nội thất.
7. Lê Lĩnh
- Ưu: Khu Hàm Rồng, kết nối Đông Hải – phù hợp văn phòng/logistic nhẹ.
- Nhược: Cần đỗ xe đủ rộng, xử lý hạ tầng kèm theo.
8. Bùi Đình Túy
- Ưu: Dễ thu hút F&B, quán trà sữa.
- Nhược: Cạnh tranh lớn, cần chọn thời gian thuê hợp lý.
9. Đình Hương
- Ưu: Kinh doanh địa phương tốt, ổn định.
- Nhược: Diện tích nhỏ, chỉ phù hợp hộ kinh doanh.
10. Kim Quy
- Ưu: Giao thông tốt, tầm nhìn mở.
- Nhược: Cần vốn để khai thác diện tích lớn.
11. Trịnh Huy Quang – Bùi Đạt – Đông Phát
- Ưu: Phù hợp cửa hàng nhỏ/trung tâm dịch vụ.
- Nhược: Vỉa hè cọc, thường hạn chế showroom lớn.
12. Quốc lộ 1A
- Ưu: Khả năng tiếp cận cao, dễ thương hiệu.
- Nhược: Cần triển khai biển hiệu, quảng cáo mạnh để nổi bật.
13. VinCom (Điện Biên)
- Ưu: Tòa tổng hợp, an ninh, bảo mật tốt.
- Nhược: Các sàn phổ thông, thiếu hạ tầng café, ăn uống vỉa hè.
14. Quảng Thành – Nga Sơn / Bắc–Nam 2
- Ưu: Diện tích lớn, đất sẵn bãi, phù hợp kho/logistics.
- Nhược: Xa trung tâm, cần đường bê tông lớn.
15. Thành Công (Ba Đình)
- Ưu: Giá thuê ở mức trung tính, phù hợp shop, VP.
- Nhược: Cần quảng bá để thu hút khách hàng.
VI. Khuyến nghị cho từng đối tượng nhà đầu tư và doanh nghiệp
A. Nhà đầu tư sở hữu tài sản
- Ngắn hạn (~2–3 năm): Cho thuê cửa hàng nhỏ lẻ trên các phố trung bình, tập trung vào ROI >>15%/năm (Đình Hương, Thành Công, Trịnh Huy Quang).
- Trung hạn (3–5 năm): Showroom/mặt tiền A trên các tuyến chính (Lê Hoàn, Nguyễn Trường Tộ, Quốc lộ 1A) với ROI 8–12%, đầu tư cải tạo, branding.
- Dài hạn (>5 năm): Kho/logistics trên Quảng Thành / Bắc–Nam 2, lô đất lớn để triển khai trung tâm phân phối.
B. Doanh nghiệp/Khởi nghiệp
- Showroom/Nhóm khách hàng lớn: Ưu tiên thuê tại Lê Hoàn, An Dương Vương, Nguyễn Trường Tộ, kết hợp online – offline.
- F&B/cafe: Chọn Bùi Đình Túy, Trường Thi, Quang Trung; dùng mô hình takeaway cộng nội thất sáng tạo.
- Văn phòng/Service: Lựa VinCom, Lê Lĩnh cho văn phòng startup, trung tâm tư vấn, spa, trung tâm ngoại ngữ…
- Cửa hàng nhỏ: Khai thác tại Đình Hương, Thành Công, Trịnh Huy Quang, Bùi Đạt — phù hợp hộ kinh doanh.
VII. Lưu ý khi triển khai & quản lý
- Pháp lý rõ ràng: Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích kinh doanh, các điều khoản dài hạn/thanh lý.
- Hợp đồng thuê: Tối thiểu 2–5 năm, có điều chỉnh giá theo CPI, hỗ trợ cải tạo.
- Chi phí quản lý: Gồm điện nước, an ninh, vệ sinh, PCCC… cần ghi rõ trong hợp đồng.
- Đầu tư nội thất & branding: Vỉa hè, biển hiệu, ánh sáng, nội thất là điểm khác biệt, giúp cạnh tranh.
- Nghiên cứu khách hàng: Mỗi loại hình có đặc điểm riêng: showroom cần tầm nhìn rộng, F&B cần ghế vỉa hè, homestay cần nội thất tiện nghi.
VIII. Kết luận
- 20 tuyến phố ở TP Thanh Hóa được lựa chọn kỹ lưỡng theo lưu lượng, mức giá và hoạt động kinh doanh thực tế.
- Giá thuê đa dạng, từ 10 triệu/tháng (đường nhỏ) đến 60+ triệu/tháng (mặt tiền chính), phù hợp nhiều mô hình.
- Giá mua/bán dao động 50–160 triệu/m², phản ánh khả năng đầu tư & tăng giá thị trường.
- 5 ví dụ minh họa cho thấy rõ chiến lược phù hợp từng loại hình: showroom, F&B, văn phòng, cửa hàng nhỏ, kho logistics.
- Chiến lược khuyến nghị dựa trên quy mô vốn và mục tiêu: ngắn/trung/dài hạn, giữ hộ kinh doanh nhỏ, phát triển showroom/thương hiệu, hoặc đầu tư khu kho phân phối.