8 lưu ý pháp lý quan trọng nhất khi cho thuê nhà

Alan Đức Pro chia sẻ 8 lưu ý pháp lý quan trọng nhất khi cho thuê nhà (bao gồm cả cá nhân và pháp nhân) để tránh tranh chấp, theo Luật Đất đai 2024, Luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở

1. Chủ thể cho thuê & quyền sở hữu rõ ràng

• Điều kiện chủ cho thuê:
  • Cá nhân/pháp nhân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hoặc GCN quyền sở hữu nhà gắn liền với đất, còn hiệu lực, không tranh chấp, không kê biên… 
  • Đối với tổ chức kinh tế, việc cho thuê phải dựa trên nguồn gốc pháp lý rõ (thuê đất của Nhà nước hoặc giao đất có thu tiền….) 
• Rủi ro khi vi phạm:
  • Nếu không là chủ sở hữu hợp pháp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ.
  • Tranh chấp xảy ra khi chủ thực tế không phải là người đứng tên trên GCN.

2. Hợp đồng cho thuê rõ ràng – đầy đủ nội dung

• Phải bằng văn bản (Luật Dân sự, Luật Nhà ở), tuy không bắt buộc công chứng trừ trường hợp có yêu cầu 
• Nội dung bắt buộc: thông tin các bên, mô tả tài sản, thời hạn, giá thuê, phương thức thanh toán, tiền cọc, quyền nghĩa vụ, điều kiện đơn phương chấm dứt, giải quyết tranh chấp 
• Chú ý: Nếu cho thuê lại, phải có sự đồng ý trong hợp đồng chính 

3. Thuê đất hay thuê nhà – Xác định hình thức đúng luật

• Cho thuê quyền sử dụng đất phải đáp ứng 5 điều kiện của Luật Đất đai 2024 (có GCN, không tranh chấp, không kê biên, còn thời hạn, không áp dụng biện pháp khẩn cấp) 
• Hợp đồng thuê nhà ở dưới 50 năm là hợp đồng dân sự.
• Nhầm lẫn giữa thuê đất và thuê nhà dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc phải áp dụng thủ tục cho thuê đất kéo dài, pháp lý phức tạp.

4. Thời hạn & điều kiện chấm dứt hợp đồng

• Thời hạn thuê cần ghi rõ, không quá giới hạn Luật cho phép.
• Điều kiện đơn phương chấm dứt được luật dân sự quy định rõ, ví dụ:
  • Bên thuê không trả tiền ≥ 3 tháng 
  • Bên thuê dùng tài sản sai mục đích, tự ý cho thuê lại, không trả nhà
• Hợp đồng cần điều khoản thông báo bằng văn bản, thời gian tối thiểu 30 ngày trước khi đơn phương chấm dứt.

5. Bảo trì, sửa chữa tài sản thuê

• Theo Bộ luật Dân sự 2015, chủ cho thuê có trách nhiệm bảo trì đảm bảo điều kiện sử dụng, bên thuê có quyền sửa nếu được phép và được bồi thường 
• Cần ghi rõ trách nhiệm và cam kết trong hợp đồng:
  • Ai sửa, chi phí như thế nào?
  • Ai chịu trách nhiệm khi tài sản bị hư hỏng bởi thiên tai, sự cố?
• Tránh tranh chấp “tự ý sửa chữa mà không báo trước”, gây thiệt hại.

6. Phương thức thanh toán & tiền cọc

• Giá và thời điểm thanh toán phải rõ (tháng, quý, năm); quy định hình thức thanh toán (chuyển khoản hoặc tiền mặt).
• Tiền cọc: cần quy định rõ mục đích, mức, điều kiện hoàn trả – vi phạm có thể dẫn đến khiếu kiện.
• Chi phí phụ như điện, nước, dịch vụ phải quy định rõ để tránh tranh chấp khi chênh lệch.

7. Giải quyết tranh chấp – tiến trình & thẩm quyền rõ

• Ưu tiên hòa giải tại cấp xã/phường hoặc theo nội dung hợp đồng.
• Nếu không thành, tùy loại tranh chấp:
  • Hợp đồng dân sự thuê nhà/đất: có thể khởi kiện tại TAND cấp huyện (đơn phương thuê); nếu có đương sự nước ngoài hoặc dự án, TAND cấp tỉnh 
  • Đất đai: tranh chấp phải qua hòa giải xã, nếu không được thì khởi kiện tại TAND hoặc khiếu nại lên UBND cấp huyện/cấp tỉnh, theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 
• Thủ tục cụ thể: chuẩn bị hợp đồng, chứng cứ, đơn khởi kiện, giấy tờ cá nhân, chứng cứ thanh toán, biên bản hòa giải… 

8. Hạn chế cho thuê lại, sang nhượng phải có điều khoản

• Theo Bộ luật Dân sự Điều 475: bên thuê được cho thuê lại nếu có sự cho phép rõ trong hợp
• Thiếu điều khoản này, bên thuê tự ý cho thuê lại có thể bị chấm dứt hợp đồng, tranh chấp, bồi thường thiệt hại.

3 ví dụ tranh chấp căn bản nhất

Ví dụ 1: Không trả tiền thuê ≥ 3 tháng

• Bên thuê bỏ trốn hoặc trì hoãn thanh toán kéo dài.
• Bên cho thuê lập biên bản vi phạm, gửi thông báo, yêu cầu trả hoặc dọn nhà.
• Nếu bên thuê vẫn không thực hiện, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt HĐ, khởi kiện để đòi số tiền thuê và bồi thường thiệt hại (HĐ quy định rõ chuyển nhượng, bồi thường, phí pháp lý…) 

Ví dụ 2: Cho thuê lại trái phép

• Bên thuê tự ý cho người khác ở để hưởng chênh lệch mà không có thỏa thuận.
• Chủ nhà phát hiện, yêu cầu chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bồi thường.
• Nếu không cam kết trong hợp đồng rõ, quyết định của tòa án có thể nghiêng về chủ nhà, bên thuê bị phạt vi phạm hợp đồng .

Ví dụ 3: Sửa chữa tài sản không được phép

• Bên thuê tự ý đập vách, nâng tầng, làm ảnh hưởng kết cấu – chủ nhà không đồng ý.
• Chủ nhà yêu cầu khắc phục, bồi thường. Nếu không thỏa thuận được, có thể giải quyết qua tòa.
• Sửa chữa không có sự cho phép rõ trong hợp đồng, tranh chấp về chi phí sửa chữa.

2 ví dụ vi phạm luật đất đai phổ biến khi cho thuê

Vi phạm 1: Thuê đất khi thửa đất có tranh chấp hoặc đang kê biên

• Luật Đất đai 2024 quy định không được thuê nếu đất đang tranh chấp, kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp 
• Vi phạm này khiến hợp đồng vô hiệu, đất có thể bị cưỡng chế, bên thuê mất trắng.

Vi phạm 2: Chủ thuê đất nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng hoặc đấu giá

• Theo Điều 116 Luật Đất đai 2024, thuê đất phải qua đấu giá hoặc có quyết định phù hợp quy hoạch 
• Nếu hợp đồng cho thuê dựa trên thỏa thuận cá nhân mà không đủ thủ tục, có thể bị thanh tra, xử phạt, thu hồi, bên thuê mất hợp đồng và đất.

Kết luận & hướng dẫn ứng dụng

 Thực tế áp dụng:

• Trước khi ký hợp đồng, kiểm tra GCN, tra cứu đất có thuộc diện tranh chấp, kê biên, quy hoạch, áp dụng biện pháp cưỡng chế…
• Hợp đồng phải chi tiết và có điều khoản về bất cập rõ ràng khi vi phạm.
• Trong mọi trường hợp, lưu trữ biên bản, chứng từ, giấy tờ giao nhận tài sản để dùng làm bằng chứng.
• Nếu tranh chấp xảy ra, ưu tiên hòa giải, nếu không thì khởi kiện hoặc khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền đúng luật.

Alan Đức Pro

Chia sẻ Tri thức – Kiến tạo Thành công

Liên hệ: 0934586966