1. Pháp lý & điều kiện đất nền phải đảm bảo
Theo Luật Kinh doanh BĐS 2023 (Điều 31–32) và Luật Đất đai 2024, đất nền để giao dịch phải:
- Có sổ đỏ hợp pháp, còn thời hạn và không bị kê biên, tranh chấp, hoặc nằm trong diện tạm đình chỉ/đấu giá.
- Nếu thuộc dự án bất động sản: chủ đầu tư đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, đã thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng cho cơ quan nhà nước và công khai thông tin dự án .
Lưu ý: đất ở trong dự án đô thị loại I–III phải tuân theo quy định đặc thù của UBND cấp tỉnh.
2. Điều kiện tách thửa – tránh vi phạm mới
Từ 2025, Luật Đất đai quy định cụ thể 8 loại đất không được tách thửa, áp dụng cả đất nông nghiệp, đất khe nước và các loại quy hoạch “treo” .
Nếu thiếu thông tin, nên:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500, kiểm tra diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo địa phương (UBND tỉnh/nội dung văn bản 2025).
- Kiểm tra việc đất có thuộc khu vực hạn chế tách thửa (ví dụ quy hoạch sông, kênh, dự án công cộng).
3. Thời hạn sử dụng đất – tiến độ thực tế
Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp đất nhận bàn giao nhưng không sử dụng 12 tháng, hoặc dự án chậm tiến độ > 24 tháng sẽ bị thu hồi/fladch xử lý.
Lưu ý khi giao dịch đất nền dự án:
- Kiểm tra thời gian cấp sổ đỏ, tình trạng “sử dụng thực tế”.
- Tránh mua đất của chủ đầu tư đang bị thanh tra/chậm tiến độ – dễ bị thu hồi, không được chuyển nhượng.
4. Kiểm tra nguồn gốc, giao đất cho thuê & nghĩa vụ tài chính
Nhiều dự án đất nền (đặc biệt đầu tư vốn ngoài NSNN) đã bị UBND Thanh Hóa thanh tra, công khai, xử lý nghiêm .
Cần lưu ý khi mua:
- Đất thuộc diện giao đất, cho thuê đất: phải đúng quy hoạch, thẩm quyền cấp quyết định, không vi phạm trúng dự án khác .
- Chủ đầu tư/phân lô cần nộp đủ nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng/thuê đất, lệ phí, thuế; nếu chưa hoàn thiện, đất có thể bị xử phạt hoặc không được phép sang tên.
5. Minh bạch thông tin – kiểm chứng trước giao dịch
Thanh Hóa công khai hàng trăm dự án vi phạm pháp luật đất đai (nhiều dự án bị bêu tên, chậm tiến độ, dùng sai mục đích).
Trước khi giao dịch cần tra cứu:
- Sở TN‑MT/Tỉnh/UBND địa phương công khai dự án/chủ đầu tư vi phạm.
- Bảng giá đất địa phương năm 2025–2024, quy định về tách thửa, hạn mức diện tích.
- Quyết định giao/thu hồi đất gần đây liên quan tới thửa đất.
3 ví dụ vướng mắc pháp lý phổ biến
- Dự án chậm tiến độ
- Trung Nam, Vạn Liên Việt… bị UBND Thanh Hóa công khai cảnh báo vì chậm tiến độ, không sử dụng đất, đang trong diện gia hạn hoặc thu hồi.
- Nếu mua đất ở dự án này, sau vài năm hết hạn gia hạn, đất có thể bị thu hồi, sổ đỏ không cấp.
- Dự án giao đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
- Khu sinh thái sông Đơ (do HUD4 làm chủ đầu tư) bị phát hiện cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư khi chưa đóng đủ tiền giải phóng mặt bằng – dẫn tới việc cán bộ bị kiểm điểm, dự án bị thanh tra .
- Nếu bạn giao dịch đất này, sổ đỏ có thể bị phát hiện vi phạm và bị rút hoặc tranh chấp pháp lý.
- Dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách vi phạm mục đích
- UBND yêu cầu rà soát xử lý các dự án tận dụng vốn ngoài NSNN nhưng giao đất/chuyển mục đích không đúng quy hoạch – nhiều đất nền chưa phù hợp trạng thái đầu tư bị công khai xử lý
- Mua đất loại này có thể bị nhà nước thu hồi nếu phát hiện sai phạm.
Kết luận & hướng dẫn ứng dụng
Kiểm tra trước giao dịch
- Tra cứu sổ đỏ: kiểm tra xem đất có đang tranh chấp, kê biên, thu hồi, hoặc bị tạm đình chỉ.
- Tra cứu công khai: danh sách dự án/dự án đất nền vi phạm từ Sở TN‑MT/UBND tỉnh.
- Xác minh hoàn thiện nghĩa vụ tài chính: như tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí.
Alan Đức Pro
Chia sẻ Tri thức – Kiến tạo Thành công
Liên hệ: 0934586966