Dưới đây Alan Đức Pro phân tích chuyên sâu, gợi ý 6 cách đăng hiệu quả cùng 15 cách tối ưu đăng tin bán bất động sản trên Facebook mà không vi phạm, hạn chế bị bóp tương tác, dành riêng cho quý anh chị môi giới bất động sản!
Tham khảo thêm: 20 PHƯƠNG PHÁP TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ NHẤT TẠI VIỆT NAM: THỰC TẾ, CHIẾN LƯỢC, HIỆU QUẢ
15 CÁCH ĐĂNG TIN BÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN FACEBOOK HIỆU QUẢ NHẤT, HẠN CHẾ BỊ BÓP TƯƠNG TÁC, KHÔNG VI PHẠM CHÍNH SÁCH
Trong bối cảnh 90% người dùng internet Việt Nam sử dụng Facebook hàng ngày (theo thống kê của We Are Social 2025), Facebook vẫn là kênh tiếp cận khách hàng tiềm năng hàng đầu cho môi giới bất động sản. Tuy nhiên, thuật toán Facebook liên tục cập nhật khiến việc đăng tin bán hàng, đặc biệt là tin bất động sản, dễ rơi vào tình trạng “bóng mờ” (shadowban), bị bóp tương tác, thậm chí khóa tài khoản nếu vi phạm chính sách.
Alan Đức Pro chia sẻ toàn diện 15 cách đăng tin bán bất động sản hiệu quả nhất trên Facebook, hoàn toàn tuân thủ chính sách nền tảng, tối ưu hiển thị và tiếp cận đúng khách hàng mục tiêu. Đồng thời, phần cuối bài sẽ gợi ý 6 công thức đăng tin hiệu quả thực chiến đã được áp dụng thành công.
I. THỰC TRẠNG ĐĂNG TIN BĐS TRÊN FACEBOOK HIỆN NAY
- Theo báo cáo Adsota 2025, có tới 42% người bán hàng trên Facebook phàn nàn về việc tin bị ẩn hoặc tiếp cận kém dù chạy quảng cáo hoặc đăng ở nhóm.
- Nghiên cứu nội bộ từ các agency lớn cho thấy gần 70% tin rao bất động sản trên Facebook bị vi phạm nhẹ (spam, lạm dụng từ ngữ, sai hình ảnh, lặp nội dung…).
- Trung bình, một môi giới đăng hơn 20 bài/tuần, nhưng chỉ 5–7 bài đạt tương tác thật sự hiệu quả nếu không áp dụng đúng kỹ thuật tối ưu.
Vậy nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bị bóp tương tác là gì?
II. 5 NGUYÊN NHÂN CHÍNH KHIẾN TIN ĐĂNG BỊ BÓP TƯƠNG TÁC TRÊN FACEBOOK
- Dùng từ ngữ bị “cấm” hoặc cảnh báo
- Ví dụ: “Bán gấp”, “giá rẻ nhất thị trường”, “đầu tư sinh lời”, “đảm bảo lời”, “cam kết pháp lý 100%”, “chốt nhanh”, “tiền vào như nước”…
- Facebook đánh dấu là từ spam hoặc nghi ngờ dụ dỗ – bóp tương tác.
- Hình ảnh không rõ nguồn, trùng lặp nhiều bài
- Dùng ảnh copy từ mạng, ảnh sai lệch dự án, ảnh chỉnh sửa giá “kịch liệt” – giảm độ tin cậy.
- Lạm dụng chia sẻ vào group quá nhanh hoặc không liên quan
- Chia sẻ 1 bài vào 10–20 nhóm cùng lúc bị xem là spam.
- Bài viết có quá nhiều icon, ký tự lạ hoặc viết hoa toàn bộ
- Facebook ưu tiên nội dung tự nhiên, mang tính cá nhân hóa.
- Lặp nội dung trong nhiều ngày, không thay đổi cấu trúc hoặc gắn link
- Hệ thống AI sẽ “tắt” hiển thị bài viết vì cho là bài cũ, spam.
III. 15 CÁCH ĐĂNG TIN BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ TRÊN FACEBOOK
1. Tối ưu nội dung theo cấu trúc 3 phần
- Mở bài thu hút cảm xúc: Câu chuyện, tình huống thực tế.
- Thân bài nêu thông tin rõ ràng: Diện tích, vị trí, pháp lý, giá bán.
- Kết bài kích thích hành động: Gọi ngay, inbox để giữ chỗ.
2. Tránh dùng từ vi phạm chính sách
- Không dùng từ: cam kết lợi nhuận, sinh lời 100%, giá rẻ bất ngờ, chốt ngay hôm nay, vỡ nợ, giải chấp…
- Thay bằng: “giá tốt hơn mặt bằng”, “vị trí chiến lược”, “phù hợp đầu tư”.
3. Sử dụng hình ảnh thật, chụp đẹp, đủ ánh sáng
- Facebook đánh giá cao ảnh “người thật – việc thật” hơn ảnh quá trau chuốt.
- Tốt nhất dùng ảnh ngang, kích thước chuẩn: 1200x900px, tối đa 5 ảnh/post.
4. Sử dụng video ngắn từ 30s–1 phút
- Video có x2 tỷ lệ tương tác so với ảnh tĩnh, theo nghiên cứu của Meta Business 2025.
- Video nên giới thiệu không gian, tầm nhìn, khu dân cư xung quanh.
5. Đăng từ tài khoản cá nhân uy tín
- Tài khoản thật, có avatar rõ ràng, hoạt động đều, không chỉ đăng bán.
- Nội dung “bán hàng mềm” được ưu tiên hơn “chào bán lộ liễu”.
6. Chia sẻ vào nhóm đúng phân khúc, nội dung chuyên đề
- Không chia bừa bãi. Ví dụ:
- Đất nền chia vào nhóm: “BĐS đầu tư miền Bắc”, “Đất nền quanh Hà Nội”;
- Căn hộ nên chia vào nhóm: “Chung cư giá rẻ Hà Nội”, “Tìm nhà Hà Nội”.
7. Đăng vào khung giờ vàng
- Theo khảo sát hành vi người Việt sử dụng Facebook 2024:
- 6h30–8h00: người đi làm, check điện thoại sáng;
- 11h30–13h30: giờ nghỉ trưa;
- 19h30–21h30: giờ vàng cao nhất.
8. Sử dụng Hashtag phù hợp (1–3 hashtag/bài)
- Không nên dùng quá 5 hashtag, chọn hashtag gắn với vị trí và loại hình: #đấtnềnHàGiang, #nhàthuhồi, #bđsHCM
9. Gắn địa điểm thực tế khi đăng bài
- Facebook ưu tiên hiển thị nội dung có check-in địa lý thật, giúp tăng độ tin cậy.
10. Dẫn dắt câu chuyện thay vì chỉ liệt kê thông tin
- Ví dụ: “Anh Dũng vừa mua lô đất này 6 tháng trước, nay tăng lên 380 triệu nhưng đang cần tiền gấp nên bán ra giá gốc. Anh chị nào quan tâm em xin gửi thông tin chi tiết…”
11. Sử dụng ảnh mô phỏng, bản vẽ phối cảnh đúng quy định
- Đối với dự án: dùng hình có logo chủ đầu tư, bản vẽ từ sàn phân phối, không tùy tiện tự vẽ.
12. Luân phiên loại bài viết trong tuần
- Không nên ngày nào cũng đăng bài chào bán. Luân phiên:
- Ngày 1: Bài chia sẻ kiến thức pháp lý;
- Ngày 2: Bài review khu vực;
- Ngày 3: Bài tin bán;
- Ngày 4: Livestream khảo sát…
13. Kèm lời kêu gọi hành động nhẹ nhàng, không “ép”
- Tránh kiểu: “Chốt nhanh”, “Inbox gấp”;
- Thay bằng: “Anh chị quan tâm nhắn riêng cho em số điện thoại, em gửi chi tiết nhé!”
14. Tránh đăng nội dung trùng lặp nhiều ngày
- Thay đổi tiêu đề, thứ tự, câu chuyện dẫn dắt. Có thể tạo series bài viết như “Lý do nên đầu tư đất nền Sông Công”, “So sánh giá giữa 3 dự án gần Thái Nguyên”.
15. Không gắn link ngoài Facebook
- Các link Zalo, YouTube, website sẽ bị hạn chế hiển thị nếu đăng cùng lúc. Tốt nhất: mời inbox hoặc để lại bình luận để nhận thông tin.
IV. 6 CÁCH ĐĂNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ KIỂM CHỨNG HIỆU QUẢ
Cách 1: Đăng bằng câu chuyện người thật – việc thật
- Ví dụ: “anh Đức Pro mua lô đất 150m2 ở Hà Giang năm trước giá 950 triệu, nay cần xoay vốn gấp, để lại đúng giá cũ. Lô này nằm trong khu dân cư đông đúc, gần trường học và chợ…”
- Lý do hiệu quả: tạo cảm xúc, tin cậy, gợi tò mò.
Cách 2: Review thực tế vị trí kèm ảnh/video
- Ví dụ: “Hôm nay em khảo sát dự án đất nền mới gần thành phố Vinh – giá 18 triệu/m2, hạ tầng 70%, sổ riêng từng nền. Gửi anh chị vài hình ảnh thực tế…”
- Lý do hiệu quả: tạo cảm giác thật – minh bạch.
Cách 3: Đăng bài dưới dạng tư vấn đầu tư
- Ví dụ: “So sánh đầu tư 1 tỷ vào đất nền thành phố Thanh Hóa mở rộng và đất Triệu Sơn – đâu là lựa chọn hiệu quả hơn?”
- Lý do hiệu quả: đánh vào nhóm đầu tư có kiến thức, tăng tương tác tự nhiên.
Cách 4: Đăng bằng ảnh trước – sau (Before & After)
- Ví dụ: “Từ 2019 đến 2024, khu này tăng từ 6 triệu lên 18 triệu/m2. Còn 2 lô cuối cùng diện tích đẹp, gần trường, cách trục chính 100m.”
- Lý do hiệu quả: chứng minh tiềm năng tăng giá bằng hình ảnh cụ thể.
Cách 5: Mini game kết hợp gợi mở
- Ví dụ: “Đoán giá đúng lô đất này – nhận phần quà 200.000 đồng. Anh/chị nào muốn biết giá thực thì inbox em nhé.”
- Lý do hiệu quả: tăng lượt bình luận, chia sẻ, kéo tương tác mạnh mẽ.
Cách 6: Bài dạng thống kê, tổng hợp
- Ví dụ: “Top 5 lô đất dưới 1 tỷ tại Phổ Yên, pháp lý rõ ràng, tiềm năng sinh lời 2025–2027. Gửi anh/chị chi tiết từng lô nếu cần…”
- Lý do hiệu quả: tiết kiệm thời gian khách hàng, tăng lượt lưu bài, chia sẻ.
V. KẾT LUẬN: BÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN FACEBOOK LÀ MỘT NGHỆ THUẬT
Facebook vẫn là nền tảng không thể thay thế trong hành trình tìm kiếm và chốt khách bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, để tận dụng hiệu quả, môi giới cần thấu hiểu thuật toán Facebook, tôn trọng người dùng, tránh spam và xây dựng hình ảnh cá nhân uy tín, lâu dài.
Những mẹo đăng tin hiệu quả không chỉ giúp tăng tương tác mà còn giảm chi phí quảng cáo, tăng tỷ lệ chuyển đổi, và đặc biệt phù hợp với xu hướng hành vi người dùng Việt Nam – ưu tiên cảm xúc, tính cá nhân và tính xác thực.
CHÚ Ý: Click để học miễn phí: Đào Tạo Bồi Dưỡng Kiến Thức Môi Giới Bất Động Sản Để Thi Chứng Nhận và Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản
Alan Đức Pro
Chia sẻ tri thức – Kiến tạo thành công
Liên hệ: 0934586966