Đặc Biệt —> 8 Nguyên tắc vàng trong đầu tư bất động sản
Tham khảo thêm: 20 PHƯƠNG PHÁP TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ NHẤT TẠI VIỆT NAM: THỰC TẾ, CHIẾN LƯỢC, HIỆU QUẢ
CHÚ Ý: Click để học miễn phí: Đào Tạo Bồi Dưỡng Kiến Thức Môi Giới Bất Động Sản Để Thi Chứng Nhận và Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản
Mở đầu
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng đa dạng và phân tầng rõ rệt về nhu cầu, tài chính, mục tiêu sở hữu và hành vi của người mua. Alan Đức Pro thống kê tỷ lệ phân bổ khách mua lần đầu chiếm 36%, đầu tư ngắn hạn 27%, đầu tư trung-dài hạn 18%, còn lại là mua để cho thuê hoặc sử dụng thương mại.
Việc hiểu rõ các nhóm khách mua là nền tảng quan trọng giúp môi giới, nhà phát triển dự án và nhà đầu tư cá nhân tối ưu sản phẩm, chiến lược tiếp cận, truyền thông và dịch vụ. Dưới đây là 10 nhóm khách mua bất động sản phổ biến nhất tại Việt Nam hiện nay, phân tích chi tiết theo vùng miền, loại đất, hành vi tài chính và tiềm năng phát triển.
QUAN TRỌNG —> Đào Tạo Môi Giới Thực Chiến Từ A đến Z
1. Nhóm khách mua để ở lần đầu (First-time Homebuyers)
Đặc điểm:
- Là người trẻ tuổi (25–35), phần lớn mới lập gia đình, làm việc tại đô thị lớn.
- Nhu cầu thực, tài chính eo hẹp, thường sử dụng hỗ trợ tài chính (vay ngân hàng).
- Ưu tiên căn hộ từ 1–2 phòng ngủ, diện tích 45–65 m², giá 1,5–2,5 tỷ.
Vùng phổ biến:
- Hà Nội: Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai, Đông Anh.
- TP.HCM: Bình Chánh, Thủ Đức, Quận 12, Hóc Môn.
Phân khúc ưa chuộng:
- Căn hộ thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội.
- Đất nền vùng ven dưới 1,2 tỷ/lô.
Ví dụ:
Nguyễn Văn Nam (28 tuổi, kỹ sư IT tại Hà Nội) mua căn hộ 52 m² tại dự án Ecolife Tây Hồ với giá 1,8 tỷ, vay 60% từ ngân hàng Techcombank trong 15 năm.
2. Nhóm khách mua để đầu tư ngắn hạn (Lướt sóng)
Đặc điểm:
- Tập trung vào khả năng tăng giá trong 6–18 tháng.
- Ưu tiên sản phẩm “ra hàng” nhanh: đất nền, căn hộ mở bán đợt đầu.
- Phân tích theo FOMO, thông tin quy hoạch, hoặc truyền thông thị trường.
Vùng phổ biến:
- Các đô thị vệ tinh: Hưng Yên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Long An.
- Các khu vực chuẩn bị có cao tốc, sân bay, đường vành đai.
Phân khúc:
- Đất nền phân lô dưới 2 tỷ/lô.
- Căn hộ giá thấp mở bán giai đoạn đầu, có thể chuyển nhượng linh hoạt.
Ưu và nhược điểm:
| Ưu điểm | Nhược điểm |
|---|---|
| Lợi nhuận nhanh | Rủi ro “gãy sóng”, thanh khoản thấp khi thị trường điều chỉnh |
| Không cần giữ tài sản lâu dài | Thường phụ thuộc vào tin đồn, thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng |
3. Nhóm khách mua để đầu tư trung – dài hạn
Đặc điểm:
- Có kiến thức tài chính, phân tích dòng tiền và quy hoạch tốt.
- Chấp nhận giai đoạn “ngủ đông” 2–5 năm để tối ưu biên lợi nhuận.
- Ưu tiên các khu vực đang đô thị hóa, gần hạ tầng trọng điểm.
Vùng phổ biến:
- Vùng ven Hà Nội: Sóc Sơn, Thường Tín, Thanh Trì.
- Vùng ven TP.HCM: Đức Hòa (Long An), Củ Chi, Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Phân khúc ưa chuộng:
- Đất nền sổ đỏ dưới 3 tỷ.
- Nhà phố vị trí tốt, có thể khai thác cho thuê trong thời gian chờ tăng giá.
Ví dụ:
Trần Hữu Phát (42 tuổi, nhà đầu tư Hà Tĩnh) mua 2 lô đất gần KCN VSIP Nghệ An từ năm 2021 với giá 820 triệu/lô. Năm 2025, lô đất được giao dịch lại với giá 2,1 tỷ.
4. Nhóm khách mua nhà để cho thuê
Đặc điểm:
- Mục tiêu chính là tạo dòng tiền ổn định hàng tháng.
- Quan tâm đến mật độ dân cư, khả năng lấp đầy, tệp khách thuê.
- Thường sở hữu nhiều tài sản và có kinh nghiệm quản lý bất động sản.
Vùng phổ biến:
- Trung tâm các TP lớn, gần đại học, bệnh viện, khu công nghiệp.
- TP.HCM: Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận.
- Hà Nội: Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Đống Đa.
Phân khúc ưa chuộng:
- Nhà phố 3–5 tầng chia phòng.
- Căn hộ studio, officetel, chung cư mini.
So sánh dòng tiền:
| Loại tài sản | Giá mua | Thu nhập hàng tháng | Lợi nhuận ròng/năm |
|---|---|---|---|
| Nhà phố chia phòng | 4 tỷ | 35–45 triệu | ~9–11% |
| Căn hộ 45 m² | 1,6 tỷ | 8 triệu | ~5% |
5. Nhóm khách mua bất động sản nghỉ dưỡng
Đặc điểm:
- Tài chính từ trung lưu trở lên, thường từ 35 tuổi.
- Vừa đầu tư, vừa phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng gia đình.
- Quan tâm đến khả năng cho thuê vận hành và vị trí view đẹp.
Vùng phổ biến:
- Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long, Sa Pa.
Phân khúc:
- Condotel, biệt thự biển, shophouse ven biển.
Rủi ro:
- Phụ thuộc nhiều vào ngành du lịch.
- Rào cản pháp lý condotel chưa hoàn toàn rõ ràng.
- Giá cao, thanh khoản chậm khi thị trường trầm lắng.
6. Nhóm khách mua đất nông nghiệp, rừng sản xuất
Đặc điểm:
- Chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn hoặc người làm nông nghiệp công nghệ cao.
- Giá rẻ, diện tích lớn, mua đón đầu quy hoạch.
Vùng phổ biến:
- Tây Nguyên, Bắc Trung Bộ, vùng núi phía Bắc.
Phân khúc:
- Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất làm trang trại.
Ví dụ:
Công ty A mua 8 ha đất rừng sản xuất tại Gia Nghĩa (Đắk Nông) với giá 240 triệu/ha để phát triển nông trại trồng bơ, kết hợp mô hình du lịch trải nghiệm.
7. Nhóm Việt kiều, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Đặc điểm:
- Tài chính mạnh, thích sở hữu tài sản cố định tại quê hương.
- Ưu tiên căn hộ cao cấp, nhà phố khu trung tâm.
- Yêu cầu cao về pháp lý, nội thất, dịch vụ quản lý.
Phân khúc:
- Căn hộ hạng A tại quận 1, 2, 7 (TP.HCM) hoặc Tây Hồ, Hoàn Kiếm (Hà Nội).
- Biệt thự, nhà phố gần sông, gần trung tâm.
Rào cản:
- Giới hạn sở hữu (không quá 30% căn hộ/dự án).
- Thủ tục pháp lý cần hỗ trợ chi tiết.
8. Nhóm khách hàng doanh nghiệp (mua cho mục đích sử dụng hoặc đầu tư)
Đặc điểm:
- Gồm công ty bất động sản, công ty thương mại, nhà máy, chuỗi bán lẻ.
- Mục tiêu: xây dựng trụ sở, nhà kho, cửa hàng hoặc đầu tư sinh lời dài hạn.
Phân khúc:
- Đất công nghiệp, đất SKC, mặt bằng thương mại, shophouse, khu đất lớn.
Vùng phổ biến:
- Khu công nghiệp lớn: VSIP, Amata, Phúc Điền, Bắc Thăng Long.
- Các trục đường thương mại, giao thông thuận tiện.
Ví dụ:
Một thương hiệu Hàn Quốc mở chuỗi cafe tại Việt Nam đã mua 12 shophouse tại Hà Nội và Đà Nẵng, tổng vốn đầu tư gần 150 tỷ đồng.
9. Nhóm người trung niên tái đầu tư tài sản
Đặc điểm:
- Độ tuổi từ 45–60, có vốn nhàn rỗi từ kinh doanh, tích lũy hoặc bán tài sản khác.
- Đầu tư thận trọng, ưu tiên tài sản có pháp lý rõ, ít rủi ro.
Phân khúc:
- Đất nền trung tâm, nhà phố thương mại, căn hộ trung cao cấp.
- Đất nền vùng ven nếu có quy hoạch tốt.
Vùng phổ biến:
- Bắc Ninh, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu.
10. Nhóm người mua để “gửi tiền vào đất” – tích trữ tài sản
Đặc điểm:
- Không kỳ vọng lợi nhuận ngay lập tức, không quan tâm dòng tiền ngắn hạn.
- Tâm lý “giữ tiền an toàn trong đất”.
- Thường chọn đất có tiềm năng tăng giá trong 5–10 năm.
Phân khúc:
- Đất nền đã có sổ đỏ, giá dưới 2 tỷ, pháp lý rõ ràng.
- Đất ven sông, ven đồi, đất có cảnh quan đẹp, gần hạ tầng tiềm năng.
So sánh tổng quan 10 nhóm khách mua
| Nhóm khách | Mục tiêu chính | Vốn đầu tư | Phân khúc ưa chuộng | Thời gian nắm giữ |
|---|---|---|---|---|
| 1. Người mua lần đầu | Ở thực | 1–2,5 tỷ | Căn hộ giá rẻ | Dài hạn |
| 2. Lướt sóng | Tăng giá nhanh | 1–3 tỷ | Đất nền, căn hộ | 3–18 tháng |
| 3. Trung – dài hạn | Tích sản | 2–5 tỷ | Đất nền, nhà phố | 3–5 năm |
| 4. Cho thuê | Dòng tiền | 2–6 tỷ | Nhà phố, căn hộ | 10 năm |
| 5. Nghỉ dưỡng | Vừa đầu tư, vừa dùng | 3–20 tỷ | Condotel, biệt thự | Dài hạn |
| 6. Đất NN, rừng | Phát triển nông nghiệp | 0,5–2 tỷ | Đất trang trại | Rất dài hạn |
| 7. Việt kiều | Sở hữu nhà quê hương | 3–10 tỷ | Căn hộ cao cấp | Dài hạn |
| 8. Doanh nghiệp | Mở rộng kinh doanh | 5–100 tỷ+ | Đất SKC, mặt bằng | Linh hoạt |
| 9. Trung niên | Đầu tư an toàn | 2–8 tỷ | Đất nền, nhà phố | 3–7 năm |
| 10. Gửi tiền vào đất | Bảo toàn vốn | 1–3 tỷ | Đất nền có sổ | Rất dài hạn |
Kết luận
Hiểu rõ từng nhóm khách mua bất động sản giúp các nhà đầu tư, môi giới và chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường. Mỗi nhóm có động cơ, thời gian nắm giữ, khẩu vị rủi ro và hành vi tài chính riêng, cần tiếp cận bằng chiến lược truyền thông, sản phẩm và pháp lý tương ứng.
Giai đoạn 2025–2028 được kỳ vọng là chu kỳ ổn định và tăng trưởng thực chất. Việc phân loại đúng nhóm khách mua là nền tảng để xây dựng sản phẩm phù hợp và tạo đột phá trên thị trường.
Tham khảo thêm: 20 PHƯƠNG PHÁP TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ NHẤT TẠI VIỆT NAM: THỰC TẾ, CHIẾN LƯỢC, HIỆU QUẢ
Alan Đức Pro
Chia sẻ tri thức – Kiến tạo thành công
Liên hệ: 0934586966